大庆市人民政府办公室关于印发大庆市城市廉租住房保障办法的通知
黑龙江省大庆市人民政府办公室
大庆市人民政府办公室关于印发大庆市城市廉租住房保障办法的通知
庆政办发〔2012〕15号
各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：
经市政府领导同意，现将《大庆市城市廉租住房保障办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一二年二月二十日
大庆市城市廉租住房保障办法
第一条 为保障城市低收入家庭的基本住房需求，完善多层次的住房供应体系，根据《廉租住房保障办法》（建设部等九部委第162号令），结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法限于本市萨尔图区、让胡路区、龙凤区、红岗区、大同区、大庆高新技术产业开发区市区范围内施行。
第三条 市房产部门负责全市廉租住房的管理工作；市财政部门负责资金筹集和使用情况的监督管理；市民政部门负责对符合廉租住房保障条件的家庭收入情况进行核查；区房产部门负责本辖区内廉租住房组织实施工作，各街道办事处配合做好廉租住房管理的相关工作。
第四条 廉租住房资金来源实行财政预算安排为主，多渠道筹措的原则，主要包括：
（一）财政预算安排的资金。
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额。
（三）土地出让净收益用于廉租住房保障的资金，且比例不得低于10%。
（四）政府廉租住房租金收入。
（五）国家、省专项补贴资金。
（六）社会捐赠和其它渠道筹措的资金。
廉租住房资金实行专户存储，专款专用，由市房产部门按规定使用，市财政部门监管。
第五条 市房产部门根据享受廉租住房保障的住房困难户情况，拟定廉租住房年度资金筹措计划和每个阶段资金使用计划，报财政部门审批。
第六条 我市廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房能力的方式实施。
第七条 申请廉租住房的城市居民家庭应当同时具备以下条件：
（一）具有本市市区常住居民户口且实际居住生活的。
（二）持有民政部门出具的城市居民最低生活保障证或低收入家庭证。
（三）无房或人均住房使用面积低于政府公布的城市廉租住房保障面积标准（私有住房在2006年3月7日后上市出售的，出售的住房面积应当合并计算）。
（四）家庭成员之间有法定的赡养、抚（扶）养关系。
通过拆迁安置可以解决住房困难的家庭或通过拆迁获得补偿资金却未购房的家庭，不列入廉租住房保障对象。
第八条 低收入住房困难家庭的申报核定标准、廉租户的住房面积保障标准、廉租户的租金补贴标准等，随着城市居民生活水平和住房水平的提高，由市房产部门会同财政、民政等部门进行适时调整，对外公示。
第九条 申请廉租住房保障，应提交下列申请材料及复印件：
（一）申请人提出的书面申请，填写《大庆市城市居民廉租住房申请审批表》。
（二）申请人及家庭成员身份证、户口簿。
（三）城市居民最低生活保障证或民政部门出具的低收入家庭证。
（四）已婚申请人夫妻双方不在同一户口簿上的，需提供婚姻证明；离异申请人需提供带有明确财产分割情况的离婚有效证明；丧偶申请人需提供配偶死亡证明。
（五）身份证、户口簿上所显示房屋的《房屋所有权证》或房屋产权单位所出具的证明。
（六）需要提供的其他证明材料。
第十条 廉租住房保障资格的申请、核准程序如下：
（一）申请。原则上申请廉租住房保障的申请人应为此户家庭的户主，户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，持申请资料自愿向户籍所在地社区居委会提出申请，也可以直接向所在街道办事处提出申请。申请人按要求填写《大庆市城市居民家庭廉租住房申请审批表》。
（二）受理、初审。街道办事处收到申请材料后应及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或不符合法定形式的，应在5日内书面一次性告知申请人需要补正的全部内容，受理时间从申请人补齐材料的次日起计算；逾期不告知的，自收到材料之日起即为受理。受理申请后5日内，街道办事处联合社区居委会通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请家庭收入、家庭人口和住房状况进行调查、核实，并在《大庆市城市居民家庭廉租住房申请审批表》上注明调查情况；街道办事处根据调查情况在《大庆市城市居民家庭廉租住房申请审批表》上签署初审意见，并将申请家庭申报资料报送区房产部门审核。
（三）审核。区房产部门在4 日内对申请家庭住房状况予以审核，提出审核意见，并将符合条件的申请人申请材料转区民政部门。区民政部门在3日内就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈区房产部门。经两部门审核后，由区房产部门在《大庆市城市居民家庭廉租住房申请审批表》上出具审核意见。对不符合申请条件的家庭出具书面通知，说明理由；将审查合格的申请家庭的相关材料报市房产部门核准、登记。
（四）核准、公示。市房产部门自收到申报材料之日起8日内，完成调档核实、材料终审、资格核准等工作。对不符合申请条件的家庭出具书面通知，说明理由；对符合申请条件的家庭，在申请人所在社区居委会或街道办事处予以公示，公示期限为15日。经公示无异议或异议不成立的，市房产部门在《大庆市城市居民家庭廉租住房申请审批表》上签署予以登记的核准意见，并向申请人出具书面通知；经公示有异议的，市房产部门在10日内完成核实工作，经核实异议成立的，向申请家庭出具书面通知，说明不予登记的理由。
市、区廉租住房保障管理部门在审核、核准过程中，因申请家庭提供的要件不全需补交材料的，所需时间不计入审核、核准时限。
第十一条 对已取得廉租住房保障资格的家庭，实行轮候制度。根据来庆及享受低保或确定为低收入家庭的年限、住房困难程度和申请排序先后等条件，由市房产部门依次解决。
在轮候期间，廉租户家庭情况发生变化的，区房产部门应根据变化情况提出变更意见，上报市房产部门，给予变更登记。
申请人无正当理由，不接受廉租住房保障解决方式的，不予保障。
第十二条 已取得廉租住房保障资格的无房家庭，按以下程序给予补贴：
（一）廉租户自行到社会上承租住房并与房屋产权单位（人）签订租赁合同，原则上租赁期不得低于一年。由廉租户所在区房产部门在合同上盖章确认，统一到市房产部门核准并备案。
（二）承租到房屋后，与区房产部门签订《廉租住房租赁补贴协议》，协议中应注明廉租户所租房屋具体坐落及月租金金额等事项。月租金高于租金补贴规定标准的，按规定标准计发，超过部分由承租人自行承担；月租金低于规定标准的，按与出租房屋的产权单位（人）所签订合同约定的租金金额计发。
（三）市房产部门结合申请家庭所承租的房屋情况，将廉租户应发放的租赁补贴名单及额度在社区居委会或街道办事处予以公示7日，经公示后无异议的，可按区房产部门设定的租金补贴领取程序领取廉租补贴。
第十三条 已取得廉租住房保障资格的有房家庭，补贴额度按其现住房面积与我市廉租住房保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
市房产部门结合申请家庭房屋情况，将应发放的租赁补贴名单及额度在社区居委会或街道办事处予以公示7日，公示后无异议的，按区房产部门设定的补贴领取程序领取补贴。
第十四条 已取得廉租住房租赁补贴保障的家庭，租住集中供热房屋的不再享受政府采暖费、物业管理费等费用的减免政策。
第十五条 廉租住房实行动态管理。区房产部门应当于每年10月底前会同民政等部门对享受廉租住房的家庭进行家庭收入、人口及住房情况复查，并将复查结果及意见上报市房产部门。市房产部门根据复查结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。
第十六条 享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由房产部门作出取消保障资格的决定：
（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的。
（二）享受租赁住房补贴的家庭人均收入超出全市最低生活保障或低收入家庭标准。
（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出规定面积标准的。
第十七条 本办法自发布之日起施行。《大庆市人民政府办公室关于印发〈大庆市城市最低收入家庭廉租住房管理实施细则〉的通知》（庆政办发〔2006〕20号）同时废止。
浅 析 格 式 条 款
提要：
格式条款是预由当事人一方为之确定，他方当事人惟得依其既定内容，为加入之契约。格式条款制度的规范意旨在于避免强者利用契约自由压迫弱者，避免单方自由。
条款是否经由当事人约定纳入合同，提供条款一方是否具有缔约优势，是格式条款认定的前提条件。格式条款内容的控制，应当与提供格式条款一方的提示、说明义务以及显失公平制度相衔接。格式条款的解释应当以客观解释与不明条款解释一并考量。格式条款的控制，应当由司法控制、行政管理、行业自律、改善相对人谈判地位、限制垄断等手段协力进行。
一．格式条款的概念；
（一）概念与特征；
格式条款，又称附合契约、定型化契约条款、一般交易条款或普通条款。“附合契约，谓契约之内容，预由当事人一方为之确定，他方当事人惟得依其既定内容，为加入之契约”。（*1）
《国际商事合同通则》第2.19条(2)规定：“标准条款是指一方为通常和重复使用的目的而预先准备的条款，并在实际使用时未与对方谈判。”《俄罗斯联邦民法典》第628条规定：“附合合同是指合同的条款由当事人一方以表格或其它标准形式所决定，并且另一方只能对其完全附合的方式接受的合同。”我国台湾现行民法典第247-1条将之表示为：“依照当事人一方预定用于同类契约之条款而订立之契约。”我国《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用，在订立合同时未与对方协商的条款”。
归纳以上学者学说与立法，格式条款应当具有以下特征：
一、内容由一方预定，即合同的标准性。
二、对象不特定，即交易对象具有一般性。
三、内容不容协商，即附合性，“要么订立，要么走开”。
（二）规范意旨
传统的缔约方式是磋商谈判，要价还价。工商业日益发展，社会分工日嗪明细，管理力求规范。面对众多交易相对人，为规范经营体之内部管理、外部经营，综合其特定交易特征，拟定一定之合同文本或提出特定之交易条件悬挂、张贴于醒目处，如“……需知”、“……规定”。如此，对提供格式条款一方而言，可节省经营成本并有利于规范管理，提高效率；对于相对人同样也可以增强缔约预期，降低缔约成本。由此，格式条款得到广泛应用。
随之民众在更多的领域依赖社会提供，如：能源、交通、通信、旅游、甚至商品零售等。特定行业、特定时期、地域的龚断或强势经营条件，促成了其缔约上的绝对优势。这种缔约的优势，表现在其提供的“标准合同”、“店堂告示”、“顾客须知”甚至“敬告广大……”上。限制对方权利、加重对方责任、模糊交易条件、设定不公平的失权条款和管辖条款、并为对方追究自己责任设置诸多条件与障碍……
格式条款的法律规定正是为了解决上述矛盾，“如何在契约自由的体制下，规律不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假借契约自由之名，压榨弱者，……”（*2）。
（三）我国关于格式条款概念规定之评析。
对比上述罗列的一些关于格式条款概念的立法,我国《合同法》与其他立法显然不同的是：对于格式条款的附合性这一根本特征，没有予以明确（＊3）。概念不明晰，将给认定造成不便。
二．格式条款的认定；
实践中，作者认为以下问题值得注意：
（一）由当事人约定纳入合同内容。
我国《合同法》第12条规定： “合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（1）当事人的姓名、名称和住址；（2）标的；……”。可称之为合同条款，首先必要由当事人约定，纳入合同内容，无论采何种订约方式，无论明示、默示或合于社会之一般交易观念。此为认定格式条款之首要前提。“企业厂商于订约时，应依明示或其他合理适当方式，告知相对人欲以定型化契约条款订立契约，并使相对人有适当机会了解条款内容。唯有具备这二项要件，定型化契约条款始能因相对人同意而成为契约内容。”（＊4）
因此，相对人在合同成立后的任何时候，再被告知的任何情事，无论对其是否有利，均不被认为是业已成立的那一合同关系的内容。当然，基于私法自治原则，相对人可以依自己的意思，同意对原合同内容进行“变更”“终止”的要约。否则，任由合同之一方可任意决定合同之内容，契约平等自由则无从谈起。如：
（1）在超市的出口处，标示“货品出门，概不负责”。
（2）商品瑕疵致不能使用，而要求退货时，被店员告知，依其内部财务制度，退货需于三日以内或只许调换我店内任何商品而不予退货。
（3）住宿付压金后，在房间门后或宾客需知上发现“房内任何物品之丢失毁损，均由宾客三倍负责。”
（4）洗衣店、照像馆之收费或取衣（像）凭条背后印刷之所谓“条款”，均是收款、取物之凭证，均是在合同已成立，相对人已履行全部合同主义务（付款义务）后被告知的，无论是否提示，皆不应被认为属合同条款，更匆论格式条款。
（5）所谓“行规”“职业贯行”，若非为相对人在订立合同之前或之时即可得而知，均不应被认为属于合同之内容。
（二）提供格式条款一方具有缔约优势。
订立合同时，要约或要约邀请中表明的，向任何人均不容变更之条款，作为订立合同之保留条件。虽符合前述，合同的标准性、附合性、交易对象之一般性；但若该合同方在订立合同时，无缔约优势，则法律毫无加以干涉，对一方依格式条款进行特别保护之必要。如以下数例：
1、甲厂欲就其生产之A产品，欲在全国诚招经销商，为防止窜货或低价倾销，特制定规范全国市场之《销售网络章程》，并在与各各经销商订立之《经销合同书》中明确约定，《销售网络章程》所定之内容，作为双方订立合同之重要部分。同时《经销合同书》亦采取一致内容，如进货价格，销售定额，返利等诸多条款均明示不容协商。同为经营之实体，生产厂商与经销商实力对比各有强弱，难求一律。实难发现该合同之不特定对象，有何需特别保护之必要。
2、一商人经销各类工业隔热材料，客户均较之为强。然属下业务员甚难控制约束，为此特制定标准订货合同交于业务员。为尽可能规范业务员行为，侧重保护自已之权益，特请律师，协助制定，不许业务员变更订立合同。然客户仍多违约。
由此，对于没有缔约优势的一方提供的标准合同，或保留条款，不应认定为格式条款进行调整，其本质上仍属于一般的订立方式，无特别保护之必要。尤其同为无垄断依附关系的商事主体之间的商事合同，各有把握商业机会、估量商业风险、自我决定之权利，另有重大误解、显失公平似无法律干涉之必要。
三、格式条款之内容控制
（一）格式条款内容控制之必要
前已述及格式条款系一方当事人，内容由一方当事人预先拟订，在订立合同之时，对方无协商之余地。根本在于一方当事人具有的事实上的缔约优势，法律非由进行强制性规定，则难以达其规范目的。实为必要。
（二）格式条款内容控制之程度；
格式条款之效力强制规定旨在否定—一方当事人利用格式条款方式滥用缔约优势（违背诚实信用之交易原则），严重损及缔约相对人利益（导致双方利益之严重失衡），破坏自由平等之交易秩序之行为之效力，给予格式条款相对弱势一方以最低限度的静态的、一般化的保护。
但格式条款的效力限制并非旨在剥夺格式条款一方，维护自我利益的权利。格式条款一方本自交易之安全需要，对自我利益的适当限度的保护，对双方当事人合同履行中可能出现的情况，在适当程度上结合内部之管理，规定解决之方式亦无不可。格式条款之出现，提供方接受方，均因而受益，维社会之发展，当共同承担难免之不利。同时提供格式条款一方，在制定合同之时也同时存在，不利之处：或由于相对人之不特定导致，履行能力无以保证；或由于法律规定强制缔约义务。
综上所述：对格式条款的效力限制应当限制在必要的范围之内，逾越必要之限度，一则对提供格式条款一方过于严苛，再者法律规定与社会实践发生脱节，更难达成其规范目的。
（三）我国关于格式条款内容控制规定的检讨。
我国《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”但同时，我国《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
我国《合同法》对格式条款的内容的限制是通过，在内容上和程序上进行两方面的控制。但此两方面的控制，却不尽协调：一方面在程序的控制上，要求“采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款”，但同时又径使“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款无效，使提供格式条款一方的提示义务陷入尴尬境地。
值得借鉴的是：我国台湾现行民法典第247－1条规定：“依照当事人一方预定用于同类契约之条款面订定之契约，为左列各款之约定，按其情形显失公平者，该部分约定无效。一 免除或减轻预定预定契约条款之当事人之责任者；二 加重他方当事人之责任者；三 使他方当事人抛弃权利或限制其行使权利者；四 其他于他方当事人有重大不利益者。”
因此，作者认为：在程序上要求提供一方在制定格式条款时应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并规定其对免责条款的提示和说明义务。同时在内容上结合我民法规定的显失公平制度予以调整。但不同的是，格式条款显失公平者，径使之无效。
另有“意外条款排除规则”，也是值得借鉴和学习的的。
