中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行总行外汇贷款项目建设前期管理工作的暂行规定》的通知
中国建设银行
中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行总行外汇贷款项目建设前期管理工作的暂行规定》的通知
1995年6月29日，中国人民建设银行
建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行，济南、杭州市分行：
为适应建设银行向国有商业银行转变过程中对贷款管理工作的新要求，提高外汇贷款项目建设前期管理工作水平，防范和减少外汇贷款风险，总行制定了《中国人民建设银行总行外汇贷款项目建设前期管理工作的暂行规定》，现予印发，请参照执行。
附：中国人民建设银行总行外汇贷款项目建设前期管理工作的暂行规定
第一章 总 则
第一条 为适应建设银行向国有商业银行转变过程中对贷款管理工作的新要求，提高外汇贷款项目（含境外筹资和外汇现汇贷款项目，下同）建设前期管理工作水平，防范和减少外汇贷款风险，保障外汇资金使用的效益性、安全性和流动性，实现外汇贷款项目建设前期管理工作的科学化、规范化、制度化，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中国人民建设银行固定资产外汇贷款暂行办法》、《中国人民建设银行总行固定资产贷款项目前期管理工作的暂行规定》及有关文件精神，特制订本规定。
第二条 凡是由总行审批的外汇贷款项目，均实行“审贷分离、分段管理、集体审批决策”制度，严格遵循“先评估，后贷款，择优选择项目”的原则，未经评估审查、集体审批决策的项目，不下达贷款计划，不发放贷款。
第三条 建设银行外汇贷款项目建设前期管理工作，系指外汇贷款项目借款申请受理、项目备选、项目评估审查、贷款审批、决策结论反馈管理的全过程。建设银行总行外汇贷款项目前期管理工作的基本原则是：审贷分离，相互协作，集体决策。
审贷分离，系指外汇贷款项目借款申请的受理、项目备选、评估审查、贷款审批、决策结论反馈、贷款承诺后项目管理、贷款发放与回收等工作，分别由国际业务部和投资调查部管理，相互制约。国际业务部负责外汇贷款项目借款申请的受理、备选项目的确定、项目贷款承诺后的管理、贷款发放与回收等工作，投资调查部负责外汇贷款项目的评估审查、贷款审批决策结论的反馈工作。
相互协作，系指国际业务部和投资调查部在外汇贷款项目前期管理工作中，互相商量，互相配合。国际业务部在受理借款申请和确定备选项目过程中，根据需要和项目具体情况邀请投资调查部参与；投资调查部在组织一些大型外汇贷款项目评估过程中，根据需要和项目具体情况邀请国际业务部参加。两部建立定期工作联系制度，相互通报有关情况，协商处理有关问题。
集体决策，系指外汇贷款项目由投资调查部根据项目评估报告和分行审查意见提出评审意见，会签国际业务部后报总行贷款审查委员会审批决策。投资调查部是总行贷款审查委员会的办事机构，负责处理日常事务。
第二章 外汇贷款申请的受理与备选项目的确认
第四条 由总行审批决策的外汇贷款项目，其借款申请、各分行推荐材料、备选项目的确定，由国际业务部负责。
第五条 国家综合计划部门向建设银行提送的外汇贷款项目商贷函，各分行（指各省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行，下同）推荐上报的外汇贷款项目，统一由国际业务部受理。推荐上报文件包括分行的审查意见。
第六条 国际业务部接到有关部门提送的借款申请、商贷函和分行推荐材料等文件后，要做好申请文件、资料的登记工作，进行必要的审查。
第七条 国际业务部根据外汇贷款项目借款申请、商贷函、分行推荐材料，着重对借款人的资信情况、贷款投向的合理性、项目的各项财务指标、担保单位的能力、人民币配套资金的初步落实情况、项目所在地分行外汇资金供应能力和存贷比等进行分析，严格审查，确定备选项目。
第八条 国际业务部将确定的备选项目名单填制《外汇贷款项目备选通知书》（附一），主送项目所在地分行，抄送投资调查部。
第九条 国际业务部在向投资调查部提送备选项目名单时，应附送相关数据和资料，包括外汇贷款的币种、利率、还款期限、宽限期、本币对外币的汇率，借款申请文件（复印件）、分行推荐材料或预评估报告等。
第三章 项目评估
第十条 项目评估报告是建设银行进行贷款审批决策的主要依据。外汇贷款项目的评估审查工作，统一由投资调查部组织实施。
第十一条 投资调查部在收到国际业务部提送的外汇贷款备选项目名单及相关文件后，应首先审查列入备选的项目是否具备开展评估的条件。审查内容包括项目借款申请文件、商贷函、分行推荐材料或预评估报告等相关资料是否齐全。
第十二条 经审查具备评估条件的项目，投资调查部在一周内向项目所在地分行下达评估任务通知书，并抄送国际业务部。
第十三条 评估任务通知书中应根据具体项目建设前期工作进程，明确规定各分行完成项目评审工作并上报总行的时间。
第十四条 项目所在地分行接到投资调查部下达的评估任务后，应按照《中国人民建设银行固定资产贷款项目评估办法》、《外汇贷款项目评审工作座谈会纪要》及有关文件规定，认真实施评估工作，按评估任务通知书规定的时间向总行报送项目评估报告和项目所在地分行贷款审查委员会的审查意见。
第十五条 项目评估报告中要注重对外汇贷款汇率和利率风险的分析，加强对外汇贷款项目还贷能力、担保企业的资格和担保能力、抵押物品价值等的评审论证工作。
第十六条 对于项目评审过程中涉及到项目备选工作中的有关问题，投资调查部可提请国际业务部负责解释，并协商解决。
第四章 项目审批与决策结论反馈
第十七条 总行贷款审查委员会对贷款项目的审批决策，将根据外汇贷款项目的重要程度和具体情况，分别采用会签审批和会议审批两种方式。
第十八条 会签审批。投资调查部根据分行的评估报告和审查意见，两周内向主管行长提出项目评审意见和决策建议，撰写《建设银行贷款项目审查签报》（附二），会签国际业务部。
第十九条 国际业务部收到投资调查部的贷款项目审查签报后，应在两周内提出审理意见，并在《建设银行贷款项目审查签报》上会签意见后，一并报主管行长审批。
第二十条 国际业务部对贷款项目进行会签审理时，涉及项目评估中的有关问题，可提请投资调查部负责解释，并协商解决。如与投资调查部的审查意见不一致，应与投资调查部及时沟通后报送主管行长签批。
第二十一条 会议审批。重大或情况比较复杂的外汇贷款项目，按照会签审批的程序报主管行长审阅后，提交总行贷款审查委员会会议审批。
第二十二条 经总行集体审批决策后的外汇贷款项目，国际业务部应在一周内将《建设银行贷款项目审查签报》（原件）和国际业务部审查意见（复印件）退投资调查部。
第二十三条 经总行集体审批决策后的外汇贷款项目，投资调查部根据总行审批决策结论，在两周内起草《建设银行外汇贷款项目审批决策意见通知书》（附三），主送项目所在地分行，抄送国际业务部。
第五章 附 则
第二十四条 本规定适用于使用建设银行外汇资金安排的贷款项目和境外筹资项目。
第二十五条 本规定从1995年7月1日起执行。此前总行发文与本规定有抵触的条款，以本规定为准。
附件：一
编号：
外汇贷款项目备选通知书
建设银行 分行：
你行199 年 月 日 号文《 》（外汇项目贷款推荐
函）收悉。该项目申请使用 贷款 万美元（或其他币
种），经初步审查，同意将该项目列为总行的备选外汇贷款项目。
此备选通知书有效期截止至199 年 月 日（自本备选通知日后一
年）。
中国人民建设银行总行
国际业务部
一九九 年 月 日
抄送：总行投资调查部
附件：二
建设银行贷款项目审查签报
建设银行总行投资调查部 一九九 年 月 日
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会签单位：
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会签意见： | 行领导批示：
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标题：
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项目经办处： | 经办人及联系电话： | 处长：
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附件：三
外汇贷款项目审批决策意见
书（参考格式）
建调字（199 ）第 号
建设银行 分行：
你行199 年 月 日以 号文报送的《 项目评审意见》及所附评估报告收悉，该项目申请使用
贷款 万美元（或其他币种）。经总行贷款项目审查委员会审批决策，该项目符合我行贷款条件，同意承诺贷款（或同意承办转贷业务）。
中国人民建设银行总行
投资调查部
一九九 年 月 日
对我国地方物业管理立法的反思
浙江民禾律师事务所 胡杰丰
自从1994年深圳颁布我国第一部物业管理地方法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》以来，到目前我国绝大多数省、自治区、直辖市和较大城市（包括省会城市和计划单列市）已制定了自己的物业管理条例，各地还在此基础上制定了很多的规章和行业管理规范，基本建立了比较完善的物业管理法规体系，对促进各地的物业管理的快速发展提供了有力保障。但是我们也看到，各地进行地方性立法的过程中，主要依靠借鉴发达国家与地区特别是我国港台地区物业管理立法，很多法律制度不符合当地物业管理发展的实际，操作性不强，有些条款还与国家的有关法律法规不相一致，并且过多强调了政府的行政主导地位，而对本应重点保护的业主权利却不够突出，本文主要对这种现象进行反思并提出完善地方物业管理立法的对策。
一、各地立法口径不一，规范相互冲突
各地的物业管理条例大多出台在全国《物业管理条例》（以下简称条例）之前，由于各地物业管理发展的水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，各地制定出来的物业管理条例五花八门，在名称上有的称为“物业管理条例”（如杭州），有的称为“住宅区物业管理条例”（如深圳），有的称为“居住物业管理条例”（如上海），有的称为“城市住宅区物业管理条例”（如湖南）等。在内容上也是大相径庭，对很多事项甚至做出了相反的规定，如杭州规定“决定聘用或解聘物业管理企业”的职权属于业主大会，而深圳则规定聘请物业管理公司的职权属于业主委员会，两市对业主委员会职权的规定明显冲突；在业主投票权的计算方面，广东规定住宅按每户计算投票权，而深圳则规定各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票，省与市的规定相互冲突。就是地方条例内部也有诸多矛盾之处，如深圳物业条例第十四条规定“业主委员会委员由业主大会在业主中选举中产生”，同条中却又规定“业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员”。那么聘请的委员以什么身份担任委员？其在业主委员会中所占的比例是多少？这类委员行使什么职权？多种问题随之产生。同样，深圳条例在第十九条规定业主委员会有权采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，但在第二十六条又规定“住宅区开始入住后两年内……业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托合同；开始入住两年后……原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理”，后者是对前者的明确否定。类似的矛盾几乎每一部地方物业管理条例中都或多或少存在，这不仅造成各地的物业管理条例相互冲突，就是同一部条例内部也难以协调，并与《条例》的规定明显不一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。
二、强制性规范过多，业主自治原则体现不够
与《条例》相比，各地的物业管理条例一般都明确规定“业主对物业实施自治管理”或“实行业主自治与专业服务相结合”，但是在具体的法律制度中，保障业主的自治管理权利方面的规定并不完善，往往用强制性条款限制业主的权利。如上海规定“业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业”，湖南规定首次业主会应当讨论“确定物业管理服务企业”，其他省市的条例虽然没有明确规定业主聘请物业管理企业管理物业，但很多条款都体现了这种精神。在首次业主大会的召开方面，很多省市的条例规定由政府主管部门负责召集首次业主大会或者负责成立业主大会筹备组，而业主自己却没有权利组织成立自治组织。在监督业主大会、业主委员会履行职责方面，政府也可以直接进行干预和管理，如深圳在业主管理委员会规则中就规定：“各区主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或管委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主持改组或重新组织选举。”此外，深圳市、区主管部门还有权决定管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减（深圳已经几次发生行政主管部门直接发文免除业主委员会主任职务的案例），并且业主委员会的重要会议应当“应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作”。从这些规定可以看出，本来属于业主自治范围内的事务，却都要通过行政权力进行主导，这能说不是对业主自治权利的干涉吗？在其他省市物业管理立法中也同样存在相似的问题，强行性规范过多，如各地普遍规定物业管理区域必须聘请物业管理公司进行管理，业主委员会必须与物业管理公司签订根据“示范文本”制定的格式、内容缺乏灵活性的物业管理委托合同等。
三、对业主委员会的定位不规范
在业主委员会的定位方面，各地也有很大区别，没有理顺业主委员会于业主大会的关系。如上海、杭州规定“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织”，湖南、天津规定“业主委员会是业主会的办事机构”，江苏在国家《物业管理条例》颁布后进行了修改，因此对业主委员会的定位与《条例》一致，规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，另外还有不少省市对业主委员会的性质没有明确“说法”，但是从业主委员会的职权来看也明显与《条例》不一致。
各地物业管理立法的另外一大特点就是对业主委员会的权力非常集中，而忽视了业主大会的作用。如上海、深圳、杭州等地规定业主委员会有权“选聘或解聘物业管理企业”、“负责物业维修基金的筹集、使用和管理”、“审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算”等。这些事项属于涉及全体业主利益的重大事项，理应由业主自治的最高机构——业主大会来做出决定，并且《条例》也明确规定这些事项属于业主大会的职权范围，而不属于业主委员会。业主委员会权力过大，并没有相应的监督措施，以致业主委员会滥用权力案件时有发生，损害了其他业主的利益。
我国各省、自治区、直辖市和较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规以及人民政府制定的规章都是国务院制定的行政法规的下位法，根据下位法不得与上位法相抵触的原则，各地的物业管理立法不得与《条例》相抵触，否则无效，制定机关应当及时修改或者废止。所以，对各地的物业管理法规进行修改已是当务之急，笔者认为修改时应当注意以下方面：
一、统一条例的标题和基本法律概念。从维护法制统一的角度出发，各地的条例统一称为《ｘｘ省（市）物业管理条例》为宜，这样有利于地方立法与国家立法保持一致性，也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍的的效力，还有利于法规的名称与内容相一致（各命名为《住宅区物业管理条例》的地方都规定其他物业形态的管理参照条例执行）。物业管理法规中的一些基本概念的涵义如业主、使用人、物业管理、业主大会、业主委员会、共用部位、共同设施设备等也要进行统一，并与《条例》的相关规定保持一致，避免出现人们无所适从的局面。
二、科学设置政府权力与业主权利的边界。我国政府机关目前正在进行“精简放权”，其目标就是要科学设置公权力与私权利的边界，从“全能政府”转向“有限政府”，在物业管理立法中也应体现这一趋势，裁减强制性条款，而增加对业主自治的授权性条款，科学设置政府权力与业主权利的边界，行政主管部门不直接干预业主自治范围内的事务，主要负责对物业管理活动进行监督。
三、突出业主在物业管理中的主体地位。业主对物业的管理权利直接来源于宪法、民法对财产所有权的规定，因此各地的立法应当突出业主在物业管理中的主体地位，保障业主对物业管理方式的选择权，为实现业主自治创造条件。另外，在业主大会和业主委员会的成立、召集的程序方面也应突出业主的主体地位，规定业主有权自主成立业主大会和业主委员会。
四、理顺业主委员会与业主委员会的关系，确立业主大会法律主体地位。鉴于各地对业主大会和业主委员会的定位相互矛盾，要与《条例》相一致，就应当规范业主大会与业主委员会的关系，对业主大会和业主委员会的职权进行调整，增加业主大会的职权，业主委员会作为执行机构负责业主大会日常工作。因为《条例》没有对业主大会的法律地位作出明确规定，地方立法可以根据本地实际作出适当规定，笔者认为应当确认业主大会的业主自治组织地位，并赋予其独立的法律主体资格，以便于其行使自治权利，
