沈阳市土地增值税征收管理办法
辽宁省沈阳市人民政府
沈阳市土地增值税征收管理办法
沈阳市人民政府令[1995]12号
第一条 为了合理调节土地增值收益，维护国家权益，规范房地产交易秩序，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市境内从事转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)，并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人为土地增值税的纳税人(以下简称纳税人)，纳税人必须遵守本办法。
根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，转让房地产并取得收入，均适用本办法。
第三条 土地增值税的征税对象是转让土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产收入减除本办法第六条规定的扣除项目金额后的余额。
第四条 土地增值税由税务机关负责征收管理，实行属地征收，由纳税人向单位所在地税务机关缴纳；外埠单位或个人在我市转让房地产的，应当向房地产座落地所在税务机关缴纳。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
第六条 下列项目在计征土地增值税时允许扣除：
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及其配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套的费用(以下简称房地产开发费用)。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(指除利息支出以外的财务费用、销售费用、管理费用)不超过本条(一)、(二)项规定计算的金额之和5%以
内的，按实扣除；超过5%的，按5%计算扣除。
对不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用(指财务费用、销售费用、管理费用)在本条(一)(二)款规定金额之和10%以内的按实扣除；超过10%的，按10%计算扣除。
企业采用上述方法中的哪一种计算扣除房地产开发费用，由企业提出申请，所在县、区税务机关根据企业实际情况核准。扣除办法一经核准后，两年内不得随意变更。
(四)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。
(五)转让旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(六)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
(七)税务机关规定的其它扣除项目。
第七条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。
第八条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第九条 土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
土地增值税按增值额乘以适用的税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%。
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第十条 属于下列情况之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过本办法第六条(一)、(二)、(三)、(四)、(六)项扣除金额之和20%的，免征土地增值税。
(二)因国家建设需要，经省、市政府批准征用或收回国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的。
(三)因城市规划、国家建设的需要而搬迁，经省、市政府批准由纳税人自行转让原房地产而取得的收入。
(四)以继承、赠与方式无偿转让房地产的。
凡符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，给予免征土地增值税。
第十一条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年，减半征收土地增值税；居住未满三年，按规定计征土地增值税。
第十二条 普通标准住宅与其它住宅的划分标准
凡纳税人建造出售的住宅不超过下列各项标准的视为普通标准住宅：
(一)每平方米建筑面积的建筑安装工程费用标准。
价格单位：元／平方米
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| 结 构 |层 数|每平方米造价| 备 注 |
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| |十层以上|950元以下|每平方米建筑安装工程|
|钢筋混凝土 | | |费用不包括土地价格和|
| |九层以下|800元以下|小区配套费用 |
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| 砖 混 |八层以下|600元以下|同 上 |
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(二)每套住宅建筑面积标准：
多层(包括高层)每栋住宅每户建筑面积在一百平方米以内。
(三)室内装修标准：
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| | 地 面 | 墙 面 | 天 棚 |
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|卧室、厅| 水 泥 |抹灰或喷涂料|抹灰或喷涂料|
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|厨 房|地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
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|卫生间 |地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
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涂料为普通国产内墙涂料，采取其它装修材料的价格不得超过上述标准。
窗均采用普通钢窗、铝窗、木窗或塑料窗。门采用普通木门(室内)及防盗门(户室内)。
(四)室内设备及功能标准：
每户设阳台两个以内，设贮藏柜、吊柜三个以内，卫生间三缸洁具每套不超过八百元，厨房设一般操作台、洗涤池，没有集中供热水设施，不设置抽油烟机，有热水器。
(五)环境标准划分：凡属花园式住宅建筑及高级公寓、别墅、度假村以及二层以内的独立结构住宅，均不视为普通标准住宅。
第十三条 纳税人发生下列情况的，需要进行房地产评估：
(一)取得土地使用权后超过一年以上再办理土地使用权转让的。
(二)出售旧房及建筑物的。
(三)经法院判决将房地产拍卖清算抵债的。
(四)以转让股权形式转让房地产的。
第十四条 纳税人在转让土地使用权、出售旧房及建筑物时，应当到经税务部门确认的合法资格的房地产专业评估机构进行评估。凡由税务部门委托办理的评估机构，需持有省地方税务局统一颁发的《征收土地增值税房地产评估指定机构》证书，评估结果经税务机关确认后，做为计算
土地增值税的计税依据。
纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额在计征土地增值税时予以扣除。
第十五条 纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十六条 纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
(一)纳税人应在转让房地产合同签订后七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房产买卖合同公证书、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
(二)对因经常从事房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业，可在月份终了后十三日内，向所在地税务机关办理纳税申报并提供有关资料。
(三)单位和个人在转让旧房及建筑物时除向所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交与转让房地产有关的资料外，还要办理《土地增值税征(免)税证明书》。
(四)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十七条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值额的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补。具体办法由沈阳市地方税务局根据实际情况制定。
第十八条 为了加强土地增值税的源泉控制，对我市存量房地产交易土地增值税的征收，可以采取委托代征代扣方式，由税务机关根据征收管理需要，委托土地、房产管理部门办理代征代扣业务。税务部门应根据代征代扣税款的金额，按一定比例提取代征手续费，用于解决代征单位办
公经费不足和奖励有关代征人员，具体比例由税务机关视代征代扣税额的多少确定。
第十九条 土地管理部门、房产管理部门应当向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的有关资料，协助税务机关依法征收土地增值税。
第二十条 纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务机关出据的《土地增值税征(免)税证明书》的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。
第二十一条 代扣代缴单位应按税务部门的要求设置、保管代扣代缴税款帐簿、税款记帐凭证及有关资料，并定期向税务机关报送代扣代缴税款报告表。
第二十二条 税务机关依法对纳税人的纳税情况及代扣代征单位进行检查时，纳税人和代扣代征单位必须提供真实的纳税资料和有关代扣代缴情况，不得拒绝和隐瞒。
第二十三条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报及未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告、资产评估确认报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理办法》(以下简称《征管法》)第三十九条的
规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目造成少缴或未缴的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十四条 纳税人、代扣代征单位或其它当事人同税务机关在纳税或违章处理问题上发生争议时，按《征管法》第五十六条的规定进行处理。
第二十五条 税务机关可按土地增值税收入总额提取5%的业务经费，用于解决办公经费不足和奖励有关人员、培训税务干部、进行税法宣传。
第二十六条 本办法由沈阳市地方税务局负责解释。
第二十七条 本办法自一九九四年一月一日起施行。
1995年10月17日
大田县采取“六个结合” 建设“平安大田”
邱宝祥 林书设
今年来，大田县委、县政府认真贯彻落实省、市委关于平安创建工作部署，针对治安突出问题，从今年二月份开始开展了社会治安综合整治活动，三个多月来，经过全县上下的共同努力，取得了显著成效。全市建设“平安三明”电视电话会议后，县委及时召开县委常委(扩大)会议专题研究“平安大田”建设工作，召开了全县建设“平安大田”工作会议，县委书记林梁儿亲自作动员报告，制定和下发了建设“平安大田”实施意见，抽调政法干警组成办事机构。同时，采取“六个结合”，建设“平安大田”。
一、建设“平安大田”与学习任长霞相结合
学习任长霞首先是要牢固树立为人民服务的宗旨意识，始终把群众的安危冷暖挂在心上，把人民群众的利益作为第一考虑，把人民群众的呼声作为第一信号，把人民群众的需要作为第一选择，把人民群众的满意作为第一标准，为群众诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事。县委常委、政法委书记江涛要求全体干警在学习任长霞中要增强三个意识，即责任意识，爱民意识和绩效意识，正确处理好工学矛盾，积极主动地投入到学习中去。以学习任长霞为契机，紧密结合正在开展的建设“平安大田”工作，在各自不同的岗位上，扎扎实实工作，实实在在为群众办好事、办实事，不断把各项工作推向深入。
二 、建设“平安大田”与落实维护稳定和综治责任制相结合
建设“平安大田”是维护社会稳定，保障人民安居乐业的有效载体，把建设“平安大田”与落实维稳和综治责任制有机结合起来，进一步健全综治工作决策目标、执行责任、考核监督三个体系，完善领导责任制、部门责任制和责任追究制，形成目标明确、责任到人、措施具体、考核严格、奖罚分明的激励机制，促进建设“平安大田”活动的各项工作正常化、规范化和制度化。开展建设“平安大田”活动，要突出解决重点治安问题，继续深入开展社会治安综合整治活动。积极预防和化解各种社会矛盾，高度重视信访和各种矛盾纠纷排查调处工作，密切关注特殊对象的情况和问题，着力做好教育疏导工作，切实解决关系群众切身利益的实际困难，妥善处置群体性事件，努力从源头上解决问题，预防和减少不稳定因素。紧紧抓住严重影响群众安全感和威胁社会治安、危害公共安全的有组织犯罪、严重暴力犯罪和多发性侵财犯罪，加大打击和整治力度，始终保持对犯罪分子的高压态势。同时，坚持与时俱进，不断探索新思路、新举措，认真研究解决发展过程中遇到的新的带有普遍性的社会矛盾和问题。开展非公有制经济组织的治安综合治理，创建安定稳定的生产经营环境；加强未成年人思想道德建设，有效预防青少年违法犯罪；强化流动人口管理和服务，做好刑释解教人员安置帮教工作。立足于新的实践，不断推进工作思路、方法和载体创新，使综治工作更好 地体现时代性，把握规律性，富于创造性，不断把开展建设“平安大田”活动推向前进。
三、建设“平安大田”与繁荣海峡西岸经济区相结合
发展以稳定为前提，没有稳定的发展是不全面的发展。稳定为发展提供保障和服务，没有稳定，发展无从谈起。建设“平安大田”，涵盖了经济、政治、文化和社会的各个方面，蕴涵了统筹兼顾和协调发展的思想精髓，是努力从根本上解决改革和发展中遇到的矛盾和问题的具体实践，贯穿了树立和落实科学发展观的根本要求。特别是在政绩观问题上，要树立起抓发展、抓经济是政绩的观念，也要树立起抓稳定、抓综治，同样是在为社会创造财富，同样也是让广大群众受惠得益的政绩观念，通过活动的深入开展，减少发展的负面效应，降低经济发展的成本，提高人民群众的安全感和生活质量，真正让群众享受到改革发展稳定的成果，创造深受群众欢迎的实实在在的政绩。
四、建设“平安大田”与完善治安防范体系建设相结合
深化“四项”活动。即在机关企事业单位深入开展创建“综治合格单位”活动；在农村广泛开展以落实“一区两会三包”、创“四无一满意”为主要内容的创建文明安全村活动；在全县政法系统继续开展政法干警“进社区入农户”活动；在旅店业、娱乐业和城区非公有制经济组织中开展创建“治安优胜单位”活动。形成由党委政府领导，综治机构协调，以公安机关为骨干，以群防群治力量为依托，以社会面、居民区和单位内部的防范工作为基础，以案件多发的人群、区域、行业、时段为重点的社会治安防控大格局，做到“人防抓落实、物防抓巩固、技防抓提高、协防抓合力”，实现指挥高效、打击有力、防范严密、控制有效、管理到位的目标。逐步建立起全方位、多层面的治安防控体系，把“严打”与严防、严管、严控、严治结合起来，全面落实社会治安综合治理各项措施，最大限度地预防违法犯罪。
五、建设“平安大田”与强化基层基础工作相结合
坚持固本强基，切实加强基层基础工作，高度重视乡（镇）、村、社区、企事业和其他各类基层单位的党组织、群众组织的建设，提高基层干部的素质和能力，增强基层组织的凝聚力和战斗力。切实加强基层基础建设，做好选派干部到后进村任职工作，认真抓好基层创安、帮教及群防群治、队伍建设等常规性、基础性工作。要通过抓乡镇带村居，抓系统带单位，一级带一级，积“小安”为“大安”，营造稳定的大环境。加强“一办两所一庭”等基层政法组织建设，配齐配强乡镇综治办、派出所、司法所和人民法庭等基层组织人员，整合规范治保会、调解会、治安巡逻队、保安保卫等群防群治力量，形成抓防范、促稳定的合力，使基层基础工作有人抓 、有人管、有人干、干得好。进一步规范基层工作要求，明确职责，科学界定量化维稳指标，严格标准、严格考评，提高基层工作整体水平。按照“谁主管，谁负责”和“属地管理”的原则，各负其责，密切配合，齐抓共管，一级抓一级，层层抓落实。建立健全督察考核制度，制定科学、实在、管用的指标量化考核体系，加强督促检查。积极探索新形势下基层安全创建的有效方式。深入扎实地开展争创 “平安乡镇”、“平安村”、“平安社区”、“平安单位”等活动。根据其特点，延伸创安领域，拓宽创安范围，提升创安档次。实行分类指导，促进社会治安综合治理各项措施落实到基层，夯实“平安大田”建设的基础。
六、建设“平安大田”与政法部门开展公正文明执法活动相结合
政法系统深入开展公正文明执法活动，是新形势下“争创”活动的深化和发展，也是加强政法队伍建设、提高战斗力的一项重要措施。政法部门要强化领导，精心组织，认真落实，通过加强思想政治教育，使广大政法干警牢固树立执法为民意识，始终忠于人民、忠于法律；通过加强业务培训，提高政法干警的法律素养和职业技能，提高公正文明执法的本领；通过狠抓执法作风建设，做到严格执法、热情服务，突出解决政法队伍中存在的管理不严、监督不够、精神不振、体制不顺等问题，坚持从严治警，落实从优待警，进一步树立队伍的良好形象；通过建设完善队伍管理长效机制，进一步规范执法办案程序、执法质量考评、执法责任制、错案责任追究制等工作制度，以严格的制度确保执法公正；通过加强执法监督，充分发挥党内监督、法律监督、民主监督、新闻监督、群众监督作用，确保政法干警执法活动公平、公正与文明，努力建设一支政治合格、业务精通、作风优良、执法公正的队伍。
作者单位：福建省大田县委政法委
