萍乡市矿产资源开采管理办法
江西省萍乡市人民政府
萍乡市矿产资源开采管理办法
第 37 号
《萍乡市矿产资源开采管理办法》已经2007年4月28日市人民政府第10次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市 长
二OO七年六月三日
第一章 总则
第一条 为了加强矿产资源开采的管理，维护矿产资源开采秩序，保护矿产资源和环境，促进矿业经济可持续发展，根据《中华人民共和国矿产资源法》、《矿产资源开采登记管理办法》、《探矿权采矿权转让管理办法》、《江西省矿产资源开采管理条例》和《探矿权采矿权招标拍卖挂牌管理办法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内开采矿产资源的单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 矿产资源属于国家所有，地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。
开采矿产资源必须依法申请，经批准并办理登记，领取采矿许可证后方可开采。
采矿权实行有偿取得的制度。有偿取得的采矿权可以依法转让、抵押。
开采矿产资源必须按照国家规定缴纳资源税、资源补偿费、采矿权使用费和国家出资勘查形成的采矿权价款。禁止任何组织和个人侵占或者破坏矿产资源。
第四条 市、县（区）、乡（镇）人民政府应当加强矿产资源的保护工作，依法维护本行政区域内矿产资源的国家所有权，维护采矿权人的合法权益，保障矿产资源的合理开发利用和矿区的生产、工作秩序。
第五条 开采矿产资源应当贯彻可持续发展战略，实行统一规范、合理开采、综合利用和有效保护的原则。开采矿产资源应当保护资源，节约用地，防止水土流失，防治地质灾害，保护生态环境和保障安全生产。
第六条 市、县（区）地质矿产行政主管部门负责本行政区域内矿产资源开采和矿山地质环境保护监督管理工作，其他有关主管部门协助地质矿产行政主管部门进行矿产资源开采和矿山地质环境保护监督管理工作。
第二章 矿产资源开采的审批登记
第七条 开采下列矿产资源，由市地质矿产行政主管部门审批登记，并颁发采矿许可证：
（一）《江西省矿产资源开采管理条例》第八条规定以外的，可供开采的矿产储量规模为小型的矿产资源；
（二）矿区范围跨县（区）行政区域的只能用作普通建筑材料的砂、石、粘土；
（三）省地质矿产行政主管部门授权审批登记的矿产资源。
前款第（一）项不包括只能用作普通建筑材料的砂、石、粘土。
第八条 开采本行政区域内只能用作普通建筑材料的砂、石、粘土，由县（区）地质矿产行政主管部门审批登记，并颁发采矿许可证。
第九条 市、县（区）地质矿产行政主管部门在审批发证后，应当逐级报上一级地质矿产行政主管部门备案。
第十条 采矿权申请人在提出采矿权申请前，按审批权限向地质矿产行政主管部门申请划定矿区范围，并提交下列资料：
（一）划定矿区范围的申请报告，包括以下内容：
1、办矿理由及简要论证；
2、地质工作概况；
3、矿产资源开发利用初步方案，并附申请开采的矿区范围图（以地质地形图或者地质图为底图，以国家直角坐标标定，各拐点之间以直线连接）；
4、矿山建设投资安排及资金来源；
5、其他需要说明的问题。
（二）有资质的地勘单位编制的地质矿产报告。国家出资勘查的，还应提交地质矿产报告的审查批准书。开采零星分散矿产资源或只能用作普通建筑材料的砂石、砖瓦、粘土的，应提交相应的地质资料。
（三）属探矿权人申请办矿的，应出具该区域的勘查许可证复印件；探矿权经转让取得的，还应出具转让审批的有关文件。
（四）划定矿区范围申请书。
非企业探矿权人申请划定矿区范围的还应提交如下资料：
（一）企业名称预先核准通知书；
（二）拟申请设立的法人企业的情况。主要内容包括：
1、企业组织形式；
2、企业性质；
3、投资人情况；
4、出资方式；
5、出资额。
（三）探矿权人将采矿权转让给新设立的法人企业的承诺书。
第十一条 矿区范围划定后，在矿区范围预留期内，地质矿产行政主管部门不再受理新的采矿权申请。
矿区范围预留期为：大型矿山不超过3年，中型矿山不超过2年，小型矿山不超过1年。
第十二条 采矿权申请人应当在矿区范围预留期内按照国家规定办理矿山建设项目立项和企业设立手续，并编制矿产资源开发利用方案。
采矿权申请人在矿区范围预留期内不能完成前款规定事项，并办理采矿权申请登记手续的，视为自动放弃采矿权申请，原划定的矿区范围不再保留。
第十三条 采矿权申请人申请办理采矿许可证时，应向审批登记管理机关提交下列资料：
（一）采矿权申请登记书；
（二）划定矿区范围批复，并附以地质地形图或者地质图为底图的矿区范围图；
（三）经批准的占用资源储量登记书；
（四）有设计资质的单位编制的矿产资源开发利用方案及主管部门的审批意见；
（五）企业名称预先核准通知书；
（六）具有与矿山建设规模相适应的资金、技术和设备条件的证明材料；
（七）申请由国家出资探明矿产地的采矿权的，还应提供采矿权评估确认的有关资料；
（八）环境影响评价报告、水土保持方案及主管部门的审批意见；
（九）安全预评价报告及主管部门的审批意见；
（十）法律、法规规定应当提交的其他资料。
在河道管理范围内淘金和开采地下矿产资源的，经河道主管部门批准后，才能办理采矿审批登记手续。
第十四条 地质矿产行政主管部门应当自受理采矿权申请之日起40日内，作出准予登记或者不予登记的决定，并书面通知申请人，40日内不能作出决定的，经批准，可以延长10日，并告知申请人延期理由。准予登记的，采矿权申请人应当自收到通知之日起30日内，依照国家有关规定向地质矿产行政主管部门缴纳采矿权使用费、采矿登记费和国家出资勘查形成的采矿权价款，办理登记手续，领取采矿许可证。逾期不办理的，视为放弃申请。不予登记的，登记管理机关应当向采矿权申请人说明理由。
第十五条 采矿许可证有效期按矿山建设规模确定，大型以上的不超过30年；中型的不超过20年，小型的不超过10年。采矿许可证有效期满，需要继续采矿的，采矿权人应当在采矿许可证有效期届满的30日前,到审批登记管理机关办理延续登记手续，并提交下列资料：
（一）采矿权延续申请登记书；
（二）采矿许可证正、副本原件；
（三）缴纳采矿权使用费、价款及资源补偿费和资源税等法定义务履行情况的证明材料；
（四）营业执照等证照复印件。
矿山企业原无偿取得的采矿权，按国家有关规定，其采矿权价款应当进行评估确认，缴纳采矿权价款后，按采矿权协议出让方式，办理采矿权延续登记手续。
第十六条 采矿权人在采矿许可证有效期内，有下列情况之一的，应当向地质矿产行政主管部门申请办理采矿许可证变更登记和占用矿产储量变更登记手续，并依照有关规定向工商行政管理部门办理有关变更登记手续：
（一）变更矿区范围的；
（二）变更主要开采矿种的；
（三）变更开采方式的；
（四）变更矿山企业名称的；
（五）经依法批准转让采矿权的。
申请办理采矿许可证变更登记应向登记管理机关提交下列资料：
（一）采矿权变更申请登记书；
（二）以地质地形图或者地质图为底图的矿区范围图（以拐点标定，并附国家直角坐标和矿区面积）；
（三）采矿许可证正、副本；
（四）缴纳采矿权使用费、价款、资源补偿费和资源税等法定义务履行情况证明材料；
（五）变更矿山名称的应提供有关批准文件及原营业执照复印件和工商行政管理部门的企业名称预先核准通知书；
（六）变更扩大矿区范围的，应申请划定矿区范围，并提交变更后的矿区范围图；
（七）开采方式、开采矿种、开采范围的变更需提交有设计资质的单位编制的矿产资源开发利用方案及矿区范围图，对水土保持有影响的，需提交修编的水土保持方案；
（八）采矿权人变更应提交采矿权转让批复。
第十七条 采矿权人在采矿许可证有效期内或者有效期届满，停办、关闭矿山的，应当自决定停办或者关闭矿山之日起30日内，持下列资料到原发证机关申请办理采矿许可证注销登记手续。
（一）采矿权注销申请书；
（二）原采矿许可证正、副本；
（三）矿产储量注销报告及储量管理部门的批准文件；
（四）停办或者关闭矿山前采掘工程进行情况及安全隐患的说明材料；
（五）尾矿处理、水土保护、土地复垦及地质灾害防治等环境保护实施情况的验收材料；
（六）缴纳采矿权使用费、价款、资源补偿费和资源税等法定义务履行情况的证明材料。
第三章 采矿权招标拍卖挂牌管理
第十八条 新设采矿权符合以招标拍卖挂牌的方式授予规定的，应当实行招标拍卖挂牌的方式授予。
第十九条 采矿权招标拍卖挂牌工作，由市、县（区）地质矿产行政主管部门依照本办法第七条、第八条规定的权限组织实施。
第二十条 采矿权招标拍卖挂牌活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区以外的公民、法人或者其他组织参加采矿权的投标、竞买活动。
采矿权投标人或者竞买人应当符合法律、法规规定的资质条件。
第二十一条 采矿权招标拍卖挂牌按下列程序实施：
（一）由有资质地勘单位编制矿产储量报告，经评审机构专家评审，并报相应的矿产储量审批机构审查备案；
（二）市、县（区）地质矿产行政主管部门按照发证权限划定矿区范围；
（三）由有资质单位编制矿产资源开发利用方案，经评审机构专家评审，并报相应的地质矿产行政主管部门审查备案；
（四）由有资质单位进行采矿权价款评估，采矿权价款评估结果由省地质矿产行政主管部门确认（备案）；
（五）按照发证权限，市、县（区）地质矿产行政主管部门编制采矿权招标拍卖挂牌方案，并可根据实际情况报同级人民政府组织审定，方案包括下列内容：
1、经审查备案可供开采的矿产储量报告；
2、矿区范围、开采矿种、出让方式、出让年限；
3、矿产资源开发利用和保护控制性要求；
4、土地复垦和矿区地质环境保护控制性要求；
5、环境保护、劳动安全等部门的控制性要求；
6、招标拍卖挂牌标底、底价或者保留价；
7、支付出让价款方式及期限；
8、其他有关事项。
（六）发布招标拍卖挂牌公告，公告应当包括下列内容：
1、主管部门的名称和地址；
2、拟招标拍卖挂牌的开采矿区的简要情况；
3、申请采矿权的资质条件以及取得投标人、竞买人资格的要求；
4、获取招标拍卖挂牌文件的方法；
5、招标拍卖挂牌的时间、地点；
6、投标或者竞价方式；
7、确定中标人或者竞得人的标准和方法；
8、投标、竞买保证金及其缴纳方式和处置方式；
9、其他需要公告的事项。
第二十二条 负责招标拍卖挂牌的地质矿产行政主管部门组织评标，采取择优原则确定中标人。中标人按国家有关规定缴纳采矿权价款后，办理登记手续，领取采矿许可证，成为采矿权人，并履行标书中承诺的义务。
第四章 矿产资源的开采
第二十三条 采矿权人领取采矿许可证后，中型以上矿山在2年内，小型矿山在1年内，应当进行建设或者生产。逾期不进行建设或者生产的，原发证机关有权收回采矿许可证；因特殊情况需要延期建设或者生产的，可以在期满30日前按审批权限向地质矿产行政主管部门提出延期申请。地质矿产行政主管部门应当自收到延期申请之日起20日内，作出准予延期或者不予延期的决定。
第二十四条 采矿权人必须按照采矿许可证规定的开采范围和期限从事开采活动。
禁止任何单位和个人进入他人依法设立的矿区范围内采矿。
第二十五条 开采矿产资源，必须采取合理的开采顺序、开采方式和选矿工艺。开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率应当达到矿山设计要求。在开采主要矿产的同时，对具有工业价值的共生、伴生矿产应当综合回收；对暂不能综合回收的尾矿，应当采取有效的保护措施。
禁止采取破坏性开采方式开采矿产资源。
第二十六条 开采矿产资源，必须遵守有关土地管理、民爆物品、水土保持和环境保护等法律、法规的规定。
因矿山生产污染环境，毁坏土地、水土保持设施的，采矿权人必须按有关规定回填复垦、植树种草，或者采取其他措施负责恢复和治理；给他人造成损害的，应当赔偿损失。
禁止采用小混汞碾、小氰化池、小冶炼等严重污染环境的方法生产矿产品。
禁止开采或者毁坏预留的安全矿柱、岩柱。
第二十七条 开采矿产资源，必须保护地质环境和地质遗迹，防止引发地质灾害。
因采矿造成地质环境破坏或者引发地质灾害的，采矿权人应当及时向当地地质矿产行政主管部门和其他有关行政主管部门报告，必须采取有效措施防止灾害扩大，并负责恢复和治理；给他人造成损害的，应当赔偿损失。
第二十八条 矿山企业的安全生产管理，实行矿长负责制。
矿长及矿山企业的其他主要负责人必须遵守有关矿山安全的法律、法规和有关行业安全规章、规程，加强对矿山安全生产工作的管理，执行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生。
矿山企业应当对职工进行安全生产教育、培训。
矿山企业职工必须遵守有关安全生产的法律、法规和有关行业安全规章、规程和企业规章制度。
第二十九条 采矿权人因故需中途歇业6个月以上的，应当向原发证机关提出歇业申请，经审查同意后，办理歇业手续。但歇业时间最长不得超过1年。歇业期间采矿权人保留采矿权并承担保护矿产资源等相应义务。歇业时间满1年又不提出开业申请的，按停办矿山处理。
第五章 采矿权的抵押及矿山企业的承包、租赁经营
第三十条 采矿权抵押应当签订抵押合同。抵押双方当事人应当在签订抵押合同之日起30日内，凭采矿许可证和抵押合同到颁发采矿许可证的地质矿产行政主管部门办理采矿权抵押登记手续。抵押合同自登记之日起生效。
第三十一条 采矿权抵押时，向登记管理机关提交下列资料：
（一）采矿权抵押申请书；
（二）采矿许可证复印件；
（三）抵押合同原件；
（四）抵押物清单；
（五）登记管理机关规定的其他资料。
第三十二条 抵押人到期未能清偿债务或者在抵押合同有效期间宣告解散、破产的，按照国家有关规定拍卖、变卖采矿权，抵押权人依法享有优先受偿权；如果抵押权人符合采矿权申请人条件的，可以按照国家有关采矿权转让的规定，办理采矿权转让手续，成为采矿权人。
第三十三条 采矿权人将矿山企业承包、租赁给他人经营的，应当具备下列条件：
（一）在采矿许可证有效期限内，并投入采矿生产满3年；
（二）采矿权属无争议；
（三）承包人或者承租人具有与采矿规模相适应的资金、技术条件；
（四）按照国家有关规定已经缴纳资源税、资源补偿费、采矿权使用费和采矿权价款等各项费用；
（五）按采矿审批登记的矿产开发利用方案进行开采和生产；
（六）法律、法规规定的其他条件。
矿山企业承包、租赁经营应当报颁发采矿许可证的地质矿产行政主管部门审核批准。地质矿产行政主管部门应当自收到承包或者租赁申请之日起30日内作出批复。
第三十四条 承包人、承租人应当按照法律、法规规定开采矿产资源，违反规定的，应当承担相应的法律责任。
承包人、承租人不得转包、转租。
第三十五条 采矿权人未经批准采用承包、租赁经营方式开采矿产资源的，视为擅自转让采矿权。
采矿权人不得在采矿许可证确定的矿区范围内将矿山企业承包或者租赁给两个以上主体经营。
第六章 矿产资源开采的监督管理
第三十六条 开采矿产资源，必须加强对矿石损失、贫化的管理，建立矿产储量管理台账制度。采矿权人应当在每年1月底前，将上一年矿产储量变动情况，按矿产储量登记统计管理权限分别报省人民政府有关主管部门，或者市、县（区）人民政府地质矿产行政主管部门审查。有关主管部门和地质矿产行政主管部门审查后，再报省人民政府地质矿产行政主管部门备案。
第三十七条 市、县（区）地质矿产行政主管部门应当对本行政区域内的采矿权人合理开发利用矿产资源、保护地质环境、生态环境以及履行其他法定义务的情况依法进行监督检查。
采矿权人应当接受地质矿产行政主管部门的监督管理。地质矿产行政主管部门进行监督检查时，采矿权人应当如实报告并按规定提供有关资料，不得拒绝和阻挠。
采矿权人应当填报统计资料，按时将矿产资源开采利用情况年度统计报表和年度报告送当地地质矿产行政主管部门。
第三十八条 采矿权人在停办、关闭矿山时，应当按照有关法律、法规的规定，完成劳动安全、水土保持、土地复垦和环境保护工作；采矿权人不按规定完成的，由市、县（区）人民政府有关主管部门责令其限期完成。
逾期未完成或者达不到要求的，由市、县（区）人民政府有关主管部门组织完成，所需费用由采矿权人承担。
第三十九条 市、县（区）地质矿产行政主管部门根据需要，可以按国家有关规定向重点矿山企业或者矿山企业集中的地区派出矿产督察员。矿产督察员有权向采矿权人了解有关矿产资源法律、法规的执行情况，查阅有关资料，或者进入现场进行检查。采矿权人应当如实报告有关情况，提交有关资料。
第四十条 市、县（区）地质矿产行政主管部门应当会同工商、税务等有关部门加强对矿产品进入流通领域的监督管理。
禁止无证开采的矿产品进入流通领域。销售矿产品的矿山企业，应当持有采矿许可证。无采矿许可证的，任何单位或者个人不得收购其产品。地质矿产行政主管部门有权在矿区对无采矿许可证销售矿产品的行为进行监督检查。
国家统一收购的矿产品，任何其他单位或者个人不得收购；开采者不得向非指定单位销售。
第四十一条 县（区）、乡（镇）人民政府要对本行政区域内的无证开采矿产资源的违法行为进行集中打击。对无证开采的，公安部门不得批准购买、使用爆破器材；电力部门不得供电；工商部门不得发放营业执照；安监部门不得发放安全生产许可证；地质矿产行政主管部门要责令其停止开采，并及时报告或者通报当地人民政府予以取缔。
第七章 法律责任
第四十二条 无采矿许可证擅自采矿的，责令停止开采、赔偿损失，没收采出的矿产品和违法所得，可以并处违法所得20%至50%的罚款。拒不停止开采，造成矿产资源破坏的，依照《刑法》第三百四十三条和《最高人民法院关于审理非法采矿破坏性采矿刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定对直接责任人员追究刑事责任。
无采矿许可证开采矿产资源的，地质矿产行政主管部门经同级人民政府批准，可以采取封闭井口、查封采矿设备和工具的强制措施。
单位和个人进入他人依法设立的矿区范围内采矿的，依照本条第一款规定处罚。
将无证开采的矿产品运出矿区的，没收矿产品，可以并处运出的矿产品价值50%以下的罚款。
第四十三条 超越批准的矿区范围采矿的，责令退回本矿区范围内开采，赔偿损失，没收越界开采的矿产品和违法所得，可以并处违法所得10%至30%的罚款；拒不退回本矿区范围内开采，造成矿产资源破坏的，吊销采矿许可证，依照《最高人民法院关于审理非法采矿破坏性采矿刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定对直接责任人员追究刑事责任。
第四十四条 开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率连续3年达不到矿山设计要求或者省人民政府地质矿产行政主管部门核定的指标的，责令限期改正；逾期不改正的，处以相当于矿产资源损失价值10%至50%的罚款；情节严重的，吊销采矿许可证。
第四十五条 开采矿产资源造成矿山地质环境破坏或者引发地质灾害未采取必要的措施防止灾害扩大和进行恢复、治理的，责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，吊销采矿许可证。
第四十六条 未经地质矿产行政主管部门批准擅自将矿山企业承包、租赁给他人开采矿产资源的，责令改正，没收违法所得，并处以1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，吊销采矿许可证。
第四十七条 本办法第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的行政处罚，由市、县（区）地质矿产行政主管部门依法决定，但其中吊销采矿许可证的行政处罚，由发证机关依法决定。
第四十八条 违反本办法第二十五条第二款，第二十六条第三款，第三十七条第二款、第三款，第四十条第三款规定的，由市、县（区）地质矿产行政主管部门和有关部门按职责范围依据法律、行政法规的规定予以处罚。
第四十九条 依照本办法应当由有关地质矿产行政主管部门给予行政处罚而不给予行政处罚的，上级人民政府地质矿产行政主管部门有权责令改正或者直接给予行政处罚。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，在法定期限内不申请复议也不起诉，逾期又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。
第五十一条 地质矿产行政主管部门和有关执法部门的工作人员，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究其刑事责任。
在乡（镇）人民政府所辖区域发现有煤矿无证开采并且没有采取有效制止措施的，对乡（镇）人民政府的主要负责人以及负有责任的相关负责人，根据情节轻重，给予降级、撤职或者开除的行政处分；在县级人民政府所辖区域内1个月内发现有2处或者2处以上煤矿无证开采并且没有采取有效制止措施的，对县级人民政府主要负责人和负有责任的相关负责人，根据情节轻重，给予降级、撤职或者开除的行政处分。其他有关机关和部门对存在煤矿无证开采负有责任的，对主要负责人，属于行政机关工作人员的，根据情节轻重，给予记过、记大过、降级或者撤职的行政处分；不属于行政机关工作人员的，建议有关机关和部门给予相应的处分。
第八章 附 则
第五十二条 本办法所称的矿山地质环境，是指因开发矿产资源所涉及的地层构造、岩石、土壤、地下水、地形地貌等要素的总体。所称的采砂、采石、取土，不包括河道范围内的采砂、采石、取土。
第五十三条 本办法具体应用中的问题由市地质矿产行政主管部门负责解释。
第五十四条 本办法自2007年9月1日起施行。
关于我国不动产登记机构改革的最新设计思考
作者 武志国 wuzhiguo_law@msn.com
一、我国目前不动产机构制度主要弊病及流行的改革方案之拷问
我国不动产登记制度方面的症状被大多数学者诊断为：登记容易错误或者重复、登记的国家成本和私人成本高昂，登记效率和服务质量低下，重收费轻公示，重部门利益缺乏公共效应等。这种症状的原因被学者普遍地诊断为“五不统一”：不动产登记法律或依据不统一，不动产登记效力或后果的不统一，不动产登记程序或规则不统一，不动产登记机构不统一，不动产登记的权属证书不统一。笔者以为，中国不动产登记目前主要的问题在于登记偏离了公示的初衷，抹杀了登记的真正本来，主要症结是由于计划经济体制的惯性导致目前行政管理替代登记服务，不统一中法律依据和登记效果不统一是扭曲登记本来的关键所在。至于机构不统一和程序不统一主要带来了成本加大和效率低下的后果。
目前各种形形色色的改革方案充斥着各种信息媒体，细细研究不难发现这些研究的主要不足；首先是研究大多采用比较学的方法，却动不动导出与国际接轨的结论，针对性和具体性脆弱；其次是研究缺乏实证分析，缺乏动态性、系统性和全局性的分析，方案略显苍白；再次，经济成本学分析和政治改革可行性分析，学院派”气息浓重，改革方案缺乏操作性这些研究方案；最后，学术背后浮出的利益代言现象，这种短视主要表现为各种利益集团在为争取局部的短期利益寻找喉舌，一些学者也不甘平庸，牵强地得出由某某系统负责今后的不动产登记，这样导致站在部门利益的角度，方案就显得不够超脱。
二、设置新的不动产登记机构职能和价值的考量
我们对我国目前不动产机构设置现状以及主要弊病以及设置不动产登记机构的价值考量的层面继续进行分析。
（一）行政管理对物权登记的阉割
其实物权登记原本是基于物权变化自身特点考虑的一种不动产物权变化的公示方式，动产的公示方式为交付，不动产的登记方式为登记，其公示产生物权登记的公信力，为民事主体的交易提供信用保证，达到降低交易风险的目的。但是其衍生出来的功能即行政管理功能却由于经济体制的原因一度成为基于满足国家监督、规划和税收等行政事务的需要而占据了主要位置，但是我国实行市场经济体制以来，这种行政管理价值侵吞私权价值的现状已经产生了上文提到的严重的负面效应，登记的主流的原本的公示功能已经成为不可阻挡的改革趋势。
（二）效益和中立价值的缺失
由于上述体制的原因，我国的物权登记制度的不合理以及登记机构设置的不科学导致登记效率严重滞后，部门利益考虑普遍，登记的成本高昂，而且现有的登记机构成为了行政管理的附属品，其独立性是不可想象的，其登记的监督价值的发挥就更无论谓也。
（三）价值的顺序的重新建构
新的不动产机构的设置第一位的价值是公示功能和便民价值的考虑，其次是中立和效率价值，最后是制度成本和行政管理的考虑。
三、不动产机构设置的细节的全息式分析
（一）从物权的公法功能和私法功能的实现相关性角度看我国不动产登记机构的设置
在中国，被认为物权登记具有显著的公法功能的，公法功能指通过不动产登记实现对不动产信息的掌握和适度的监控，私法功能指确认不动产权属和保障不动产交易市场透明度的功能。当然这种泾渭分明的划分是有争议，从法理上一般来讲，物权登记被认为是物权效力的发生的形式，即通过公示产生公信力，这是不动产登记的真正原因。笔者以为剥离两种功能以后，从方法上还是完全可以实现公法的功能的，这种剥离可以减轻公权力对私权利侵蚀的程度，以彰显不动产登记的初衷。
（二）从物权取得与行政管理的功能相关性角度看我国不动产登记机构的设置
目前我国不动产物权的取得方式主要有两种，一种是依据法律规定的条件和程序通过行政许可赋予的物权，另外一种是私法主体之间通过民商事法律关系取得的物权。前者主要有出让取得的建设用地使用权、采矿权等，后者主要有国有土地使用权的转让、房屋所有权的买卖等。前者物权的登记和不动产的行政管理有直接的衔接关系，而后者就没有直接关系了，因此物权统一登记的话，至少后者是可以统一出来。
（三）从不同种类物权之间的相关性看我国不动产登记的设置
不动产物权种类繁多，从权利性质上分包括所有权，用益物权，担保物权，从权利客体上分包括土地权、房产权、其他建筑物或附着物物权。还包括比照不动产登记的特殊动产物权和特许物权等，将所有这些不动产物权全部统一到一个登记机关，是缺乏对必要性和物权相关性考虑的。笔者的以为至少可以以土地登记为基础，将土地物权（包括国有土地所有权和使用权、建设用地使用权、土地抵押权，其中集体土地使用权、农地承包经营权等可以考虑是否统一，因为目前中国城乡二元结构的界限没有真正消除）、房产权（包括房屋所有权、房屋使用权和房屋抵押权等）的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记，而且国内部分实行房地一体管理模式下一体登记的做法基本上成功的，何况物权法草案最后一条也证明了这种统一取向的底线。但特许物权、比照不动产登记特殊动产物权（包括所有权、使用权及抵押权）、林权（包括林地所有权、林地使用权、林木抵押权）、草原权（包括草原所有权、草原使用权）、水权等，由于不向房地交易那么频繁和市场性凸显，暂时也可不统一。
（四）从实质审查和形式审查分离与否的角度看我国不动产登记机构的设置
我们这里讲的不是登记审查实质主义和登记形式审查主义的区分，而是不动产登记中登记审查的两个阶段的问题。不动产登记必然涉及一个基础性的根本性的前提，就是要保证登记信息的真实性，形式审查主要是就登记申请者提交的登记材料的书面合法性和真实性的审查，实质审查是指对不动产登记的原因或者基础性法律关系的真实性也进行审查。形式审查以实质审查为前提，两阶段的审查可以剥离也可以不剥离，分别由不同性质的机构或者相同性质的不同机构进行分别审查，建立起衔接机制就可以了。当然由同一个机构进行审查的做法在国际上也有效果不错的。但笔者以为剥离两种审查的效果在于两种审查可以互相牵制，提高了登记的客观性和中立性。
（五）从不动产登记机构的性质定位和织形式看我国不动产登记机构的设置
机构性质的考虑大致可以分为行政机关、司法行政机关、司法机关、事业单位（事业单位又分为全额财政拨款的和经费自筹的事业单位）和中介性质的社会团体。是将不动产登记机构推向社会呢，还是在吃皇粮的情况下尽量争取其中立性呢？国内目前流行着各种机构性质的做法。组织形式的考虑主要是作为一个独立的机构呢还是作为一个机构的部门呢，是条管还是块管，还是双重管辖的问题，是把登记人员派驻相关单位或部门呢还是其他等问题的考虑。
笔者以为，机构性质定夺的前提应该是对我国不动产登记机构目前存在的关键弊病的了解和对不动产登记本身的性质定位的认识以及基于对各种性质和组织模式对不动产登记专业性和中立性的契合以及机构自身发育的情况综合考虑。这种设计必须保证不动产登记机构的中立性和专业性以及对私权服务色彩的保留。
（六）从不动产登记机构设计的规划来看我国不动产登记机构的设置
改革是有过程的，改革是有阻力的，改革是需要探索的，改革更是需要规划的，是借鉴国外成功经验采取一步到位跨越式的改革呢还是采取渐进螺旋式的改革呢？是采取另起炉灶呢还是对现有登记力量进行优化组合呢？笔者以为，中国目前的政府机构和行政体制改革是攻坚阶段，还没有找到不动产登记可以十分契合的改革路径，否则物权法草案也不会有把细节甚至一些基本的东西留给未来的不动产登记立法这样的尴尬了，也就不会有这么大的争议了，考虑到登记技术根基和人力资源根基并不扎实，考虑到改革的成本承受能力以及改革的可行性以及一些矛盾没有理顺的情况下，采取渐进的方式和优化组合的方式的话就涉及采取试点和过度结合的模式，但要杜绝走缝缝补补或新瓶装旧酒的事情，以此作为中国政府机构改革的一种新的尝试。
从以上分析不难看出，基于各种因素的考虑可以组合出多种改革方案，笔者也在每个角度基本上提出了个人的倾向性意见。
四、不动产机构设置的几种流行方案及其解剖
目前国内的学术界和实务界就不动产机构设置的方案归纳有以下几种情况：
1、第一类方案，认为应由不动产所在地的人民法院管辖。
这种方案的理由主要有：一法院登记可以保证登记的中立性，可以提高登记的权威性和客观性；二法院登记可以在发生不动产争议时直接提起诉讼，不用另行启动诉讼程序，节约了诉讼成本。其实呢，我国司法机关本身受行政权力影响及大，独立性的赋予也正在过程中，无法保证可以兑现其登记的中立性，再者由于法院自身组织条件的限制，无力承担登记专业性技术性的任务，否则需要大规模的配套改革，时间成本、财力成本等将十分高昂；第三，虽然由法院进行登记发生争议直接提交法院，只要实质性审查和形式审查关把好了，这种争议发生也不会太多，可是并没有节省多少制度成本，再者牵涉到错误登记以后法院当被告的复杂问题，有可能对法院产生更为负面的影响。
2、第二类方案及分析
第二类方案主要由行政机关负责不动产登记，又细分为三种：（1）定位为行政机关，认为仍应由不动产所在地的行政主管机关管辖，只是根据需要对部分不动产登记职能进行整合；（2）也是定位为行政机关，由司法行政系统负责不动产登记；（3）还是定位为行政机关，认为应当成立独立的专门的不动产登记机关。或由统一的不动产登记机关向不动产主管部门派出登记人员进行登记或者统一纳入新的独立的登记体系。
其实这类方案的主要考虑为以最小的改革成本和阻力换取不动产登记制度的改良。行政机关负责登记容易产生权力的联姻，行政管理职能往往压轧民事公示职能，登记成本高，登记效率低，难使登记的中立价值和监督价值凸显出来，这是违背我们制度的本来和改革的长远初衷的；第二类中第一种方案属于缝缝补补型，原行政机关仍然同时行使登记权和管理权，其效果恐怕不比现在好多少。第二类中第二种方案将对不动产管理权和登记权分离，这种方案的考虑主要是照顾了登记的中立价值，甚至有的观点认为司法行政机关还具有司法权威性，司法行政部门属于双重领导，其所谓的司法权威性是没有的，由于专业性等问题，需要对司法行政机关的增设新的装备和人员，成本高于第一种，相对来讲可以取得较第一种方案稍好的效果。第二类中第三种方案成立专门的不动产登记机关，另起炉灶，其成本要高于第二类的前两种方案，这是不言而喻的，但是笔者以为从长远来讲和本原价值考虑，仍然没有从行政的窠臼里跳出来，不宜作为长远的模式固定下来。因此笔者以为第二类方案只能作为一种临时的或过度式的选择。
3、第三种方案及分析
第三类方案，由非行政主体介入或者主导登记。又细分为三种：（1）对不动产登记实行公证部门的实质审查和登记机关形式审查的分离；（2）由专门的事业单位承担登记的职能；（3）认为应由具有社会化服务功能的中介登记机构负责。
第三类方案企图解决可登记中立价值和私权功能的体现，通过“信息共享”和透明登机制解决行政监管的需要。但是可行性需要具体分析。第三类方案中第一种方案由公证机关负责实质审查，行政机关负责形式审查，较好体现了权力相互制约的功能，但是公证机关需要重新组建新的登记队伍和增加技术性成本。应该是一种可以试点的模式，可以作为一种过度方式的尝试。第二种方案如果由吃皇粮的事业单位负责的话，仍然不符合精简机构的原则，而且如果从地方来的话，仍然无法保证其中立性，不可预测的因素也较多。采取自筹经费的方式事业单位和第三种方案中由社会化的中介机构的方案基本是一样，这种方案没有考虑到我国社会中介组织发展的不完善、不规范的现状，如此重要的登记任务恐怕不能由仍需国家鼓励、扶持和监督的社会中介组织来承担，至少目前或者短期内是不可行的。
五、建构过度试验模式的可行性分析
笔者以为，出于中国机构改革的复杂性和不动产登记制度的考虑，可以实行过度性和试验型模式相结合的方案，不动产法或者不动产登记条例恐怕不能草草出台，这个过度的过程不会很短。本着“中立为基、公示为本、服务为重、效率优先、兼顾成本、渐进摸索”的改革原则提出如下“过渡性模式和尝试性组合模式”方案：
由于不动产登记制度的精密性和物权自身的复杂性以及中国机构改革的艰难性，笔者认为不得不选择过度性的渐进模式，逐步增强登记的出统一性和中立性。当然笔者所提的这种模式不是静态的，也不是可以给决策者或者学者或者读者以唯一的现成的方案，主要是提出一种改革的思路，供大家参考和探讨，或者说是达到一个抛砖引玉的效果。
具体的模式内容是这样的：先以土地登记为基础，将土地物权、房屋物权的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记。但特许物权、比照不动产登记的特殊动产的物权、林权、草原权、水权等的做法目前可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关，但应规定这些主管部门必须建立对应的登记部门，专司登记职责，并按照统一的登记程序和统一的效力的要求进行登记。待房地登记逐步完备，搭建起不动产登记的大框架以后就可以根据出现的新情况考虑移植到其他比如司法行政机关，然后再单独剥离出来成立专门的不动产登记行政机关，当然可以在这个过程中试验性的介入非行政的社会登记力量，比如公证机构或者事业单位或者较为成熟的社会组织不同程度进介入登记，在社会中立力量以及行政力量的整合中在不同时期找到最佳的结合点。当然在过度过程中行政机关是主导的，非行政力量的参与是尝试性逐渐介入的。另外，也不一定每个环节都走，根据具体情况可以适当跨越个别模式的组合。尤其是在这个过度阶段的初始阶段，由于土地的管理机关对土地登记信息掌握最为全面也最为熟悉，因此未来的不动产登记机关可以以土地管理机构为依托。
那么在过度的模式中要解决一个关键的问题就是过度组织载体的问题，从不动产登记的相关性原理考虑，土地是一切不动产物权的基石，是物权之母，因此土地以其坐标的功能决定了不动产登记其他非土地的不动产物权应当围绕土地这条主线进行，根据目前已经基本成熟的房地一体登记原理，先以国土资源部牵头开始我国不动产登记的新纪元。
