建设部房地产业司关于印发《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的通知
建设部房地产业司
建设部房地产业司关于印发《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的通知
建设部房地产业司
各省、自治区建委（建设厅）、直辖市建委（市政委、房地局）、计划单位列市建委
（房地局）：
为了加强对城市大厦的管理，提高城市大厦的整体管理水平，进一步开展创建物业管理优秀大厦工作，在总结两年来对大厦考评验收经验的基础上，根据建设部建房〔1995〕120号文件要求，制定《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》（以下简称《标准》），现将《标
准》印发给你们，并就有关事宜通知如下：
一、本《标准》所称大厦，是指按城市统一规划建设、基础设施设备齐全、建筑面积在4万平方米以上、已建成并投入使用、入住率达60％以上的高层住宅小区、住宅组团；建筑面积在1万平方米以上、使用率达80％以上的办公楼、写字楼或其它经营性大厦或大厦组团等。
本《标准》所称大厦管理，是指对大厦的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
二、本《标准》适用于评选全国城市物业管理优秀大厦。省（自治区、直辖市）级城市物业管理优秀大厦标准，由各省（自治区、直辖市）参照本《标准》制定。
三、本《标准》总分值为100分，按各条款分解。考评中，对不符合《标准》条款要求的部门，按评分细则扣除相应分值。
四、各地向部申报全国城市物业管理优秀大厦前，由大厦管理单位认真填写《全国城市物业管理优秀大厦申报表》，经省《自治区、直辖市》主管部门签署预评预验意见并加盖公章，于每年7月30日前申报到建设部房地产业司。
联系单位：建设部房地产业司物业管理处
地 址：（100835）北京市海淀区三里河路9号
联系人 ：朱文奇
电 话：010－68393170
附件
全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则
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｜ ｜ ｜规定 ｜ ｜
｜序号｜ 标 准 内 容 ｜ ｜ 评 分 细 则 ｜
｜ ｜ ｜分值 ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．大厦符合城市规划要求 ｜0．5｜符合0．5，基本答合0．3，不符合0 ｜
｜一 ｜2．严格按照国家标准验收 ｜0．5｜符合0．5，基本答合0．3，不符合0 ｜
｜ ｜3．具有完整的验收资料、图纸、档案 ｜ 1 ｜符合1．0，基本答合0．3，不符合0 ｜
｜ ｜4．办理管理交接手续 ｜ 1 ｜办理1．0，未办理0 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．由专业的管理单位对大厦实行统一的专业 ｜ 1 ｜实行1．0，基本实行0．5，未实行0 ｜
｜二 ｜ 化管理 ｜ ｜ ｜
｜ ｜2．有固定的管理经营场所 ｜ 1 ｜具备1．0，基本具备0．5，不具备0 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．成立大厦业主委员会或管理委员会 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜2．管理单位与业主委员会（管理委员会）及 ｜ ｜ ｜
｜三 ｜ 与上级主管部门签订物业管理合同，责、 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 权、利关系明确 ｜ ｜ ｜
｜ ｜3．制定业主公约或住用户公约 ｜ 1 ｜完善1．0，基本完善0．5，不完善0 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜管理单位制定出争创全国城市物业管理优秀 ｜ ｜①规划、方案齐全1．0，缺一项扣0．5，规 ｜
｜四 ｜ 大厦的规划与具体的实施方案并落实到各 ｜ 2 ｜ 划、方案不具备0 ｜
｜ ｜ 部门 ｜ ｜②落实1．0，基本落实0．5，未落实0 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜大厦各项管理制度、服务质量标准、各工作 ｜ ｜ ｜
｜五 ｜ ｜ 3 ｜符合3．0，每一项不符合要求扣0．5 ｜
｜ ｜ 岗位考核标准、奖惩办法完善 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜①配制计算机并实际应用广泛，可查阅各 ｜
｜ ｜ ｜ ｜种资料1．5，配制但实际应用不广泛1．0， ｜
｜六 ｜大厦管理应用计算机等现代化管理手段，进 ｜ 2 ｜配制但尚未应用0．5 ｜
｜ ｜ 行科学管理 ｜ ｜②具备其它现代化管理手段（如监控、报 ｜
｜ ｜ ｜ ｜警、对讲机、机动能力等）0．5，不具备0 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．管理人员要有明显标志，整体素质高，遵 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0（经过职｜
｜ ｜ 守职业道德，语言规范文明 ｜ ｜ 业道德培训） ｜
｜七 ｜2．主要负责人和业务骨干经过房地产管理及 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0（无培训｜
｜ ｜ 物业管理专业培训，有较强的事业心和开 ｜ ｜ 证书）0 ｜
｜ ｜ 拓精神 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 房屋管理及维修养护 ｜16 ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．房屋图纸档案、资料齐全，管理完善 ｜ 2 ｜符合2．0，基本符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜2．建立住用户档案，所在栋号、房号清晰， ｜ 2 ｜符合2．0，基本符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜ 随时可查 ｜ ｜ ｜
｜ ｜3．大厦（组团）及栋号、楼层有明显标志及 ｜ 1 ｜标志、引路图齐全1．0，无引路图扣0．5标 ｜
｜ ｜ 引路方向平面图 ｜ ｜ 志每缺一个扣0．2 ｜
｜ ｜4．无违反规划私搭、乱建 ｜ 2 ｜符合2．0，每发现一处扣0．5 ｜
｜ ｜5．大厦外观完好、整洁 ｜ 2 ｜符合2．0，每发现一处不合要求扣0．5 ｜
｜ ｜6．封闭阳台的，要统一有序。阳台（包括平 ｜ 2 ｜符合2．0，每发现一处不合要求扣0．5 ｜
｜八 ｜ 台和外廊）的使用不碍观瞻 ｜ ｜ ｜
｜ ｜7．装饰装修房屋的，不危及房屋结构与他人 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 安全 ｜ ｜ ｜
｜ ｜8．房屋完好率达98％以上 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜9．房屋零修及时率达98％以上，零修合格率 ｜ 2 ｜①及时率达标0．6，每降低1％扣0．1 ｜
｜ ｜ 达100％，并建立回访制度和回访记录 ｜ ｜②合格率达标0．6，每降低1％扣0．1 ｜
｜ ｜ ｜ ｜③建立回访制度0．4、记录0．4 ｜
｜ ｜ ｜ ｜①实行代收代缴0．6，缺一项扣0．2 ｜
｜ ｜10．房租、水、电、气等各项费用，实际代收 ｜ 1 ｜②收缴率达标0．4，每降低1％扣0．1 ｜
｜ ｜ 代缴，收缴率达98％以上 ｜ ｜ ｜
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续表
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｜ ｜ ｜规定 ｜ ｜
｜序号｜ 标 准 内 容 ｜ ｜ 评 分 细 则 ｜
｜ ｜ ｜分值 ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 设 备 管 理 ｜34 ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ （一）设备管理综合要求 ｜（7）｜ ｜
｜ ｜1．设备图纸、档案资料齐全，建立设备台帐， ｜ 2 ｜符合2．0，基本符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜ 项目齐全、目录清晰、管理完善，可随时 ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 查阅 ｜ ｜ ｜
｜ ｜2．制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡 ｜ 2 ｜符合2．0，制度不完善、有制度不落实或记 ｜
｜ ｜ 回检查测试及维修保养、运行记录管理制 ｜ ｜录不完整每一项扣0．3 ｜
｜ ｜ 度和操作规程，并严格执行 ｜ ｜ ｜
｜ ｜3．设备良好，运行正常，一年内无重大管理 ｜ 1 ｜符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜ 责任事故 ｜ ｜ ｜
｜ ｜4．设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 鼠、虫害发生 ｜ ｜ ｜
｜ ｜5．配备所需各种专业技术人员，维修和操作 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 人员持证上岗 ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ （二）供电系统 ｜（5）｜ ｜
｜ ｜1．保证24小时正常运行，出现故障，立即排除 ｜ 1 ｜符合1．0，每次故障排除不及时扣0．5 ｜
｜ ｜2．限电、停电按规定提前通知住用户 ｜ 1 ｜符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜3．配电室管理严格按国家标准操作运行 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜4．备有应急发电机的，可随时起用 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜5．制定临时用电管理措施并严格执行 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ （三）消防系统 ｜（5）｜ ｜
｜ ｜1．消防控制中心及消防系统配备齐全，完好 ｜ 2 ｜符合2．0，基本符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜ 无损。可随时起用 ｜ ｜ ｜
｜ ｜2．配备专职或兼职消防人员，定期演练，开 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 展消防知识及法规的宣传教育 ｜ ｜ ｜
｜九 ｜3．订有突发性火灾等灾害应急方案，设立消 ｜ 1 ｜符合1．0，每有一项不合要求扣0．3 ｜
｜ ｜ 防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明 ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 设施、引路标志完好 ｜ ｜ ｜
｜ ｜4．无火灾及其它安全隐患 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一处隐患扣0．5 ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ （四）电梯系统 ｜（4）｜ ｜
｜ ｜1．电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效， ｜ 1 ｜符合1．0，运行时间、安全设施、通风、照 ｜
｜ ｜ 通风、照明及其它附属设施完好 ｜ ｜ 明等每有一项不合要求扣0．3 ｜
｜ ｜2．电梯准用证、年检合格证、维修保养合同 ｜ 1 ｜符合1．0，电梯准用证、年检合格证、合同 ｜
｜ ｜ 完备 ｜ ｜ 每缺一项扣0．5 ｜
｜ ｜3．桥厢、井道保持清洁 ｜ 1 ｜符合1．0，每有一处不符合要求扣0．2 ｜
｜ ｜4．出现运行故障后，维修人员能在规定时间 ｜ 1 ｜符合1．0，抢修不及时每次扣0．2，发生重 ｜
｜ ｜ 内到达现场维修 ｜ ｜ 大电梯事故0 ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ （五）给排水系统 ｜（5）｜ ｜
｜ ｜1．按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一项不合要求扣0．5 ｜
｜ ｜ 消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、 ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 操作人员健康合格证俱全。保持水池、水 ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及 ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 隐患 ｜ ｜ ｜
｜ ｜2．设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 ｜
｜ ｜3．所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一项不合要求扣0．5 ｜
｜ ｜ 内、地下室及车库无积水、浸泡发生 ｜ ｜ ｜
｜ ｜4．高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一项不合要求扣0．5 ｜
｜ ｜ 供水计量及收费严格执行有关部门规定， ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 无不合理计量及乱收费现象，限水、停水 ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 能预先通知用户 ｜ ｜ ｜
｜ ｜5．遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一项不合要求扣0．5 ｜
｜ ｜ 修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故 ｜ ｜ ｜
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续表
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｜ ｜ ｜规定 ｜ ｜
｜序号｜ 标 准 内 容 ｜ ｜ 评 分 细 则 ｜
｜ ｜ ｜分值 ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ （六）空调系统 ｜（4）｜ ｜
｜ ｜1．中央空调系统运行正常，无超标噪音和严 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一处不合要求扣0．5 ｜
｜ ｜ 重滴漏水现象 ｜ ｜ ｜
｜ ｜2．窗式及分体式空调的安装位置统一，排列 ｜ 2 ｜符合2．0，每发现一处不合要求扣0．2 ｜
｜ ｜ 有序 ｜ ｜ ｜
｜ ｜3．中央空调出现运行故障后，维修人员在规 ｜ 1 ｜符合1．0，抢修不及时每次扣0．3 ｜
｜ ｜ 定时间内到达现场维修，并做好记录 ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ （七）供暖供气系统 ｜（4）｜ ｜
｜ ｜1．锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好、 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一处不合要求扣0．5 ｜
｜ ｜ 运行正常 ｜ ｜ ｜
｜ ｜2．管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一处不合要求扣0．2 ｜
｜ ｜ 隐患 ｜ ｜ ｜
｜ ｜3．北方地区，冬季供暖，居室内温度不得低 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 于16℃ ｜ ｜ ｜
｜ ｜4．“三废”排放符合国家环保标准。贮放、清 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 运管理有序 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 市政公用设施管理 ｜ 4 ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．公共配套服务设施完好，无随意改变用途 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一处不合要求扣0．2 ｜
｜ ｜2．公共照明、通讯、邮政设备设施齐全，工 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一处不合要求扣0．2 ｜
｜十 ｜ 作正常 ｜ ｜ ｜
｜ ｜3．道路畅通，路面平坦，有交通标志 ｜ 1 ｜符合1．0，每发现一处不合要求扣0．2 ｜
｜ ｜4．订有交通车辆管理制度，机动车、非机动 ｜ 1 ｜符合1．0，无制度扣0．5，车辆停放每发现 ｜
｜ ｜ 车无乱停乱放 ｜ ｜ 一处不符合要求扣0．2 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 环境卫生管理 ｜ 8 ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．环境卫生管理制度完善并落实 ｜ 2 ｜符合2．0，基本符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜2．环卫设施齐备，设有垃圾箱、果皮箱、垃 ｜ 1 ｜符合1．0，每缺一项扣0．3 ｜
｜ ｜ 圾中转部等保洁设备 ｜ ｜ ｜
｜十一｜3．实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、 ｜ 2 ｜符合2．0，每有一项不符合扣0．5 ｜
｜ ｜ 监督。公共走道、地下室、天台等所有公 ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用 ｜ ｜ ｜
｜ ｜4．商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌、 ｜ 2 ｜符合2．0，每发现一处不符合要求扣0．2 ｜
｜ ｜ 乱帖、乱画等现象 ｜ ｜ ｜
｜ ｜5．无违反规定饲养家禽、家畜及宠物 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 绿化管理 ｜ 3 ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜十二｜1．绿地面积符合规划设计要求 ｜1．5｜符合1．5，基本符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜2．绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏 ｜1．5｜符合1．5，管理、养护措施未落实扣1．0， ｜
｜ ｜ 及随意占用现象 ｜ ｜ 破坏、践踏、占用每一处扣0．3 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 治安保卫管理 ｜ 8 ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．基本实行封闭式管理 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜2．实行24小时保安制度 ｜ 2 ｜符合2．0，基本符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜3．保安人员有明显标志，工作规范，作风严 ｜ 2 ｜符合2．0，每发现一人或一处不符合要求扣 ｜
｜十三｜ 谨 ｜ ｜0．5 ｜
｜ ｜4．危及住用户安全处设有明显标志和防范措 ｜ 2 ｜符合2．0，每发现一处不符合要求扣0．5 ｜
｜ ｜ 施 ｜ ｜ ｜
｜ ｜5．无因管理责任引发的重大刑事案件和交通 ｜ 1 ｜符合1．0，不符合0 ｜
｜ ｜ 事故 ｜ ｜ ｜
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续表
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜规定 ｜ ｜
｜序号｜ 标 准 内 容 ｜ ｜ 评 分 细 则 ｜
｜ ｜ ｜分值 ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 精神文建设 ｜ 5 ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．订有住用户精神文明建设公约，住用户能 ｜ 1 ｜符合1．0，无精神文明建设公约扣0．5，每 ｜
｜ ｜ 自觉遵守大厦的各项管理规定 ｜ ｜ 发现一起不能遵守规定扣0．2 ｜
｜ ｜2．住用户之间关系融洽、团结互助文明住用， ｜0．5｜符合0．5，基本符合0．3不符合0 ｜
｜ ｜ 关心孤寡老人、残疾人 ｜ ｜ ｜
｜ ｜3．有宣传学习园地，并开憎爱分明宣传活动 ｜0．5｜符合0．5，无园地或未开展活动扣0．3，不 ｜
｜十四｜ ｜ ｜ 符合0 ｜
｜ ｜4．有公共娱乐场所和设施，管理单位定期组 ｜0．5｜符合0．5，无场所和设施扣0．3，未开展活 ｜
｜ ｜ 织开展健康有益的文体活动 ｜ ｜ 动扣0．2，未定期开展活动扣0．1 ｜
｜ ｜5．管理单位积极配合街道办事处、居委会、 ｜0．5｜符合0．5，基本符合0．3不符合0 ｜
｜ ｜ 派出所开展的各项工作 ｜ ｜ ｜
｜ ｜6．住用支持和配合管理单位的工作，无重大 ｜ 2 ｜符合2．0，有重大投诉的扣1．0，满意率每 ｜
｜ ｜ 投诉，对管理单位的评议，满意经达95％ ｜ ｜ 降低1％扣0．2（通过走访住户评议） ｜
｜ ｜ 以上 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 管理单位经济效益 ｜ 5 ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜1．大厦管理单位要有企业发展规划、建立现 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 代化企业制度方案 ｜ ｜ ｜
｜ ｜2．建立房屋、设施设备维修养护基金，管理 ｜ 2 ｜符合2．0，建立但管理不善1．0，尚未建立0｜
｜十五｜ 有序 ｜ ｜ ｜
｜ ｜3．建立财务管理公开监督制度，每半年向住 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 户公布一次 ｜ ｜ ｜
｜ ｜4．实行以业养业，多种经营，为住用户提供 ｜ 1 ｜符合1．0，基本符合0．5，不符合0 ｜
｜ ｜ 多项服务，收费合理，价格公开 ｜ ｜ ｜
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1997年4月16日
浅谈合同与债
王海宏
债是发生在特定腐朽 之间请求为特定行为法律关系。我国《民法通则》第84条规定：“债是按照合同的规定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”在债的法律关系中，享有权利的人即债权人，债务人负有为满足债权人的请求权而为特定行为的义务。债的概念起源于罗马法。鸭蛋马法将债分为基于契约之债和基于不法行为之合谋，并形成了一交为完备的有关主体、标的、效力、消灭、变更、担保等方面的法律制度。
我国古代法中“债”和“责”的概念是通用的，有时债也仅指金钱债务。可见，我国传统所使用的债的概念和责任，而不包括权利。在债的范围内也不包括侵权行为之债、不当得利之债等内容。然而，我国现代民法中所使用的债的概念，不同于我国固有法中与责字相通的债的概念和欠债还钱中债的含义，而是借鉴了罗马法以来大陆法国家的法律中采纳的债的概念，它是指特定人之间请求为特定行为的法律关系。债具有以下法律特点：
第一，主体的特定性和相对性。所谓主体的特定性，是指债的关系仅发生在特定当事人之间。也就是说，不管是还是债务人都必须是确定的、具体的人。假如只有一方是特定的，而另一文明非特定的，则不能构成债的关系。所谓有债的相对性，是指债的关系主要对债的特定当事人产生法律约束力，只有债的一该当事人能够向另一方当一保提出请求和提起诉讼，而第三人非依法律规定，不享有债权，亦不需要承担债务与责任。
第二，债的内容主要表现为债权人有权向债务人请求炎特定行为或不为特定行为，债务人有义务为特定行为或不为特定行为。这就是说，债权内容主要是请求权而不包含支配权，全体难吸能依据债的规定请求债务人为特定行为，而不能直接支配含支配权，债权人只能依据自命不凡诉规定请求债务人为特定的行为，啡不能直接城西债务人的财产。由于债权主要是请求权，因此不可能像物权那样产生优先权、追及权等效力。
第三，债权人权利实现有带球债务人履行其应尽的义务。这就是说，对于债权人来说，债权人的利益未得以实现，而债权利益的实现有带球债务人履行其应尽的义务。当然，在债务人履行了债务、实际将会财产以后，债权人有权支配这些已将会和。
在我国民法通则制定过程中，许多学者普主张债的可以合同的概念所代替，并据此认为合同法可以传代债法。我们认为，此咱观点是极不妥当的的。尽管我国民法通则将侵权行为责任不是在债权中而民事责任中加以规定的，但侵权行业所产生的损害之债，仍然是债的形式，不合同之债所包括。即使将之债从债的内容中分享出去，合同之债也不能完全反映财产在运动中所产生的现象。
北安市人民法院 王海宏
