北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定
北京市政府
北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定
市政府
第一章 总则
第一条 为完善商业、服务业企业租赁经营，增强企业活力，提高经济效益和社会效益，参照国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，制定本规定。
第二条 本规定适用于国营小型零售商业、服务业、商办工业企业，市、区、县商业委员会归口管理的集体企业，以及经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业（以下统称企业）。
第三条 实行租赁经营，必须兼顾国家、企业、职工、承租方和消费者的利益。
第四条 出租方和承租方必须执行国家的法律、法规、政策和本市法规、规章，接受人民政府有关机关的监督。
第五条 租赁经营的企业，所有制性质不变，行政隶属关系不变，职工身份不变。
第二章 出租方与承租方
第六条 企业上级主管部门为出租方，代表国家行使企业的出租权，国务院或市人民政府另有规定的，按规定执行。
第八条 租赁经营的条件和形式：
㈠地处偏辟或利微的小门店，可实行个人或合伙承租。
㈡小型企业和经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业，可实行企业全体职工承租（以下简称全员承租）。
㈢经济效益或经营能力较差的企业，可以由经济效益较好或经营能力较强的企业承租（以下简称企业承租）。
第九条 租赁期限每届一般不少于3年。承租方在租赁期间不得将企业转租或改变经营方向。
第十条 承租经营者是指承租经营企业的个人，合伙承租、全员承租确定的经理，或者承租企业派出的经理。承租经营者是企业租赁期间的法人代表，行使经理职权，对企业全面负责。
第十一条 承租经营者必须身体健康，懂得并遵守有关法律、法规、规章和政策，熟悉商业业务并善于经营管理。
第十二条 承租方必须提供下列担保：
㈠个人承租、合伙承租的，必须有与租赁企业资产成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的50％）作为担保；
个人承租的，要有两名保证人，并核定保证金，出具证明。
㈡全员承租的承租方成员，必须有与租赁企业成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的50％）作为担保，承租经营者的担保财产至少应相当于其他成员担保财产的3倍；
㈢企业承租的，必须出具与租赁企业成一定比例的承租企业自有资金作为担保。
各项担保财产与租赁企业资产的具体比例，由出租方根据情况具体确定。
担保财产是共有财产的，必须有财产共有人同意担保的保证书。
承租方应将担保现金交给出租方。
第三章 租赁程序
第十三条 出租方在企业出租前必须会同有关部门清查或评估企业财产，清理债权债务，商品或其他财产短缺、残损、变质的，出租方应会同财政、税务机关核实批准，按企业财产损失处理。冷背呆滞商品贬值损失，在逐年提取的商品削价准备金中解决。
企业租赁期间，商品或其它财产发生新的损失，由承租者负责。
第十四条 企业租金按企业的固定资产、自有流动资金、地理位置和行业效益等条件综合确定。
㈠固定资产占用费：按租赁企业的固定资产（原值或评估资产现值）总额和行业固定资产综合折旧率计算。
㈡流动资金占用费：按租赁企业自有流动资金和银行贷款利率计算。
㈢租赁调节费：按租赁企业前3年平均留利额、行业平均利润水平、所在地段经营情况计算，可以是固定数额，也可以是固定比例。
固定资产占用费和企业流动资金占用费均在税前列支；租赁调节费在税后留利中支付。
第十五条 出租方选择承租方的步骤：
㈠确定租赁形式。
㈡公布招标通告，进行招标登记，对投标者进行登记审查，确定投标者。
代表合伙人或企业全体职工参加投标的，应事先征得其他合伙人或企业全体职工的同意。
㈢组织投标者进企业考察，由投标者编制标书，提出承租经营方案；
㈣组织投标者公开答辩，对投标者进行资格审查和综合评定，征求职工意见后，择优选定中标者。
第十六条 出租方选定承租方后，必须与承租方订立租赁合同。由承租方持租赁合同到工商、税务机关登记并到银行办理有关手续。
第十七条 企业租赁后， 其原有职工在本企业安排。承租经营者的家属，如系本系统职工，允许调在同一企业工作。
第十八条 解赁期满， 出租方应会同有关部门组织验收，并对承租经营者进行离任审计。租赁双方必须必须在资产损失、债务偿还、清缴税款以及其他遗留事项处理完毕后，方可解除租赁关系。
第十九条 租赁期满前6个月，出租方和承租方应互相明确是否继续租赁关系和续租的条件。
出租方同意承租方继续承租的，必须重新订立合同，并办理相应手续。
第四章 租赁经营合同
第二十条 租赁经营合同应当采取书面形式。订立租赁合同的双方必须坚持自愿、平等、协商的原则。
第二十一条 租赁经营合同应当具备下列主要条款：
（一）租赁形式、租赁企业的全部资产和状况。
（二）租金数额、交付期限和计算方法。
（三）承租经营者的个人收入、企业的收益和各项基金的分配比例。
（四）担保金数额、担保的形式和要求。
（五）风险保证金的数额、计算方法和交付期限。
（六）企业租赁前债权债务和遗留亏损的处理。
（七）租赁双方的权利和义务。
（八）租赁合同的生效条件和有效期限。
（九）合同的变更、解除和合同纠纷的处理方法。
（十）违约责任。
（十一）租赁期满后资产的返还和验收。
（十二）租赁双方约定的其他条款。
第二十二条 租赁企业的清产核资登记表、担保人和财产共有人的保证书，以及合伙人或全员租赁企业职工对承租经营者的委托书，应作为租赁合同的主要附件。
第二十三条 合伙租赁经营的，合伙人之间应就合伙租赁中财产担保、利润分配、债务清偿、入伙、退伙等内容签订书面协议，并将协议作为租赁合同的附件。
第二十四条 租赁合同依本规定订立，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更和解除。但发生下列情况之一的，合同双方可协商变更和解除合同：
⑴国家重大经济政策调整，企业无力承受。
⑵由于不可抗力，或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因致使合同无法履行。
⑶由于一方违约使合同履行成为不必要。
⑷由于合同规定的其他变更或者解除合同的条件出现。
第二十五条 承租方违法经营， 损害国家和消费者利益，或者承租方经营管理不善发生严重亏损，亏损额己接近或达到担保财产和风险保证金总额时，出租方有权提出解除租赁经营合同。
由于出租方违反本规定第三十一条规定干涉承租方的经营自主权，或者出租方严重违约致使承租方无法正常经营时，承租方有权提出解除租赁经营合同。
第二十六条 租赁和同一方要求变更或者解除合同时，应当及时以书面形式通知对方，双方达成协议以前，原合同仍然有效。
租赁合同一方收到链一方要求变更或者解除合同的书面通知后，应当自收到之日起20日内作出书面答复，逾期未作出答复的，即视为默认。
第二十七条 因变更合同造成的损失，由合同双方分清责任后，按责任大小合理负担。
第二十八条 租赁合同双方发生合同纠纷，应当协商解决。协商不成的，可以按租赁合同的规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁；也可以按租赁合同的规定直接向人民法院起诉。
第五章 权利与义务
第二十九条 出租方的权利：
㈠监督承租方遵守国家有关法律、法规、政策和规章。
㈡定期对承租方的财产、财务和经营情况进行审计，监督租赁企业的财产不受损害。
㈢收取承租方按合同规定交付的租金。
㈣监督承租方建立并执行民主管理制度，维护租赁企业职工的合法权益。
第三十条 出租方的义务：
㈠按合同规定保障承租方的合法权益和经营自主权，依法维护承租企业按规定应享有的各项优惠待遇。
㈡负责租赁企业计划商品的分配，按承租方要求会同有关部门解决租赁企业经营中的困难。
㈢指导租赁企业建立健全各项规章制度，根据租赁企业需要，有偿提供市场信息、咨询服务和培训人员。
第三十一条 承租方的权利：
㈠使用租赁企业的一切资产，支配企业发展基金和职工集资，增添新的设施、财产。
㈡决定租赁企业的经营方式，在以本业为主的前提下，扩大经营范围，增加服务项目。
㈢经出租方同意，可以投资或合作方式与其他企业或个人开展横向联合。
㈣决定企业内部的机构设置、人员配备，聘用、辞退临时工。
㈤在法律、法规、政策和规章以及合同规定的范围内，决定企业职工工资、奖金分配形式和奖惩办法。
第三十二条 承租方的义务：
（一）遵守法律、法规、规章，接受人民政府有关机关的监督和检查。
（二）执行价格政策、供应政策，改进服务工作，维护消费者的合法权益。
（三）依法纳税，按合同交付租金和费用，安期向出租方报送统计、会计报表。
（四）按规定提取固定资产修理费、家具用具修理费和削价商品准备金，办理企业财产保险，保证企业的财产完整。
（五）不断提高经济效益和社会效益，逐步提高职工福利待遇，执行职工劳保福利待遇的规定。
（六）加强民主管理，听取职工意见和建议，按年度向出租方和企业职工报告租赁合同执行情况，实行财务公开、奖惩公开、分配公开。
第六章 收益分配和债权债务处理
第三十三条 个人或合伙租赁经营的企业，执行个体工商户的税收和财务制度；全员租赁经营的企业，执行集体所有制企业的税收和财务制度；企业租赁经营的企业，执行企业租赁前原税收和财务制度。
第三十四条 租赁企业实现的利润，依法纳税并交付租金后，按下列规定进行分配：
㈠实行全员租赁经营的，应按合同规定的比例提取生产发展基金、职工集体福利基金、职工奖励基金（实行提成工资的企业，税后不设此项基金），并从职工集体福利基金、职工奖励基金（提成工资）中按合同规定比例提取风险保证金。
㈡个人或者合伙租赁经营的，按合同规定比例从企业留利中提取风险保证金，其余部分可自主分配。
㈢企业租赁企业的，应按合同规定的比例提取企业职工福利基金、职工奖励基金，留给所租赁的企业，其余部分并入承租企业税后留利中进行分配。
第㈠、㈡款规定的风险保证金应全部交给出租方。
第三十五条 全员租赁经营的企业完成租赁合同时，承租经营者除按原标准领取工资、奖金外，还可按合同规定或职工同意的比例，提取风险责任收入，承租经营者工资、奖金和风险责任收入总额最高不得超过职工平均收入的3倍。
完不成租赁合同的，承租经营者不得领取风险责任收入，并且按合同规定或职工同意的比例，根据企业利润下降情况，扣发其奖金（提成工资）直至扣发其20％以内的标准工资。
第三十六条 合伙租赁经营的，承租经营者和合伙人的个人收入按照租赁合同和合伙协议进行分配。
第三十七条 租赁企业新增财产按资金来源确定所有权。全员租赁的企业用生产发展基金投资的，归企业所有。个人、合伙租赁的企业用税后留利部分投资的，归个人或合伙人所有。承租企业筹资投入的，归承租企业所有。
第三十八条 租赁企业职工集资， 或者个人，合伙人投资扩大企业经营的，可将集资或投资部分作股到人，实行按股分红。
承租企业筹资投入租赁企业部分，可作为承租企业的股分，实行按股分红。
第三十九条 承租方以租赁企业名义向金融部门以外的单位和个人借款的，应经出租方批准。未经批准的，承租方必须承担由此产生的全部债务。
第四十条 租赁期满，经验收确认各项指标达到合同要求后，出租方应将风险保证金、担保现金和按照银行同期利率计算的利息一并退还承租方。承租方在租赁期内未能完成租赁合同、欠交租金或有债务的，应当以企业风险保证金抵补；不足部分，由承租方及其保证人提供的担保财产
抵补。保证人以其保证财产抵补后，有权向承租方追偿。
第四十一条 国家对饮食、服务、修理业企业在租赁期间减免的所得税，由行业主管部门专项用于行业的改造和发展。
第七章 附则
第四十二条 本规定所称小型企业，系指按照《国务院批转商业部〈关于当前城市商业体制改革若干问题的报告〉的通知》标准确认的企业。
第四十三条 本规定实施前订立的租赁经营合同，经合同双方协商同意，可适用本规定。
第四十四条 本规定由市商业委员会组织实施并负责解释实施中的具体问题。
第四十五条 本规定自1988年9月15日起实施。
1988年9月5日
论市场经济体制下我国环境资源保护法的完善
张安腾*
一、引言
保护环境和合理利用自然资源，是实现人类社会可持续发展的前提和关键。环境和发展研究已成为当今世界的重要课题。从历史的角度来看，随着一场与工业革命意义同样重大的“环境革命”的诞生，环境资源保护法（以下简称“环保法”）正日益受到人们的普遍重视，从而成为第二次世界大战以来发展最快的法律之一。作为一门新兴的法律，环保法是多部门法发展的结果，宪法、行政法、民法、刑法、诉讼法等部门法在环境保护方面的发展，不仅使其成为环境法体系不可或缺的组成部分，也使其原理成为环保法理论体系的重要支柱。
我国是一个处于由计划经济体制向市场经济体制转轨过程中的发展中国家，目前正面临着发展经济和保护环境的双重任务。随着我国现代科技的进步和经济的发展，不仅给人们的物质文化生活带来空前繁荣，也造成了许多环境问题。一方面使原本某些方面的立法空白凸显出来，另一方面也使得原本环境法体系中的一些内容因不适应当前的形势而亟待修改。1下文将就我国现行的环保法的体系所存在的一些缺陷及产生这些缺陷的原因进行初步探讨，并提出有关建议，以期不断完善我国的环保法，更好地为经济建设服务。
二、环保法体系的缺陷及原因
关于我国环保法体系的划分方法，可谓仁者见仁，智者见智。但普遍都认为环保法是一个独立的法律部门，并形成了以宪法关于环境资源保护规定为基础，一综合性环境基本法为核心，其他相关部门法关于环境保护的规定为补充，以及包括污染纺织、自然保护、环境纠纷处理、损害救济、环境管理组织等内容的环境法律、法规、制度和环境标准组成的体系。2但由于经济的发展而不断产生新的环境问题，且我国的环保法体系相当一部分带有浓厚的计划体制色彩，在现今市场经济条件下，所有上述这些缺陷日益阻碍着经济的发展、社会的进步，迫切要求加大力度完善我国的环保法体系。以下将从这些缺陷产生的原因出发，分别论述之：
㈠、体系外部原因所带来的缺陷
随着市场经济体制的确立及经济建设的不断发展，新的环境资源保护关系不断出现，必然要求新的环保法的制定实施，再继之便是环境司法要适应新的环保法体系的要求。体现在外部层次上，即为立法上的空白，亦可称为滞后性。所谓滞后性，指环保法在时间上总是落后于环境问题的要求及实践发展。滞后现象已为各国环境法的发展历史所证明。有三方面的原因造成了这种滞后性：3⑴、国家权力观念。环境问题只有发展到影响社会安定和发展时才成为现代国家行政管理的对象。⑵、环境问题的严重程度和环境意识。一般说来，环境意识落后于环境问题的发展程度，而环境意识在行政管理领域又直接制约着管理制度，这必然带来滞后性。⑶、反馈机制自身的限制。系统的复杂性，反馈环节的多元化及立法程序上的时间限制都会引起这种滞后性。从解决方法上看，滞后性只能事后进行完善，不可能从根本上避免。当然，立法时在现实可行性基础上充分考虑环境问题的发展趋势，使立法具有一定的超前性，这在实践中是可行的，也是可取的。
㈡、体系内部原因所引起的缺陷
从环保法体系内部来看，作为体系组成部分的相关法律、法规的改变都会相应地改变环保法体系的内容和影响环保法的执行。而且，从整体上看，我国现有环保法体系的结构还不完整，子系统不周全，导致系统功能不完善，使环境资源保护关系中的某些环节尚无适当的控制手段。具体说来有：
1、功能不协调。从实践上看，它表现为某一环境问题未被调整或进行了互相矛盾的调整，亦即有的环境法律系统间作用互相矛盾或存在空白点。初步看来，这有两个原因：⑴、系统结构不完整，某些应有的法律制度尚未确定。（这和立法的滞后性是有根本区别的）⑵、系统结构不合理，有的制度间未能很好地配合。如排无收费和水源利用政策及市政工程管理等方面就存在着配合不周的问题。
2、有的子系统不符合技术合理性。环境问题首先作为一个技术经济问题而存在，其产生原因是各类技术的不合理运用，最终解决也只能依靠技术进步。环保法要产生有效的作用，它本身必须合理，即：⑴、内容满足技术合理性。许多制度是环境保护领域内技术规范的发展，应符合环境科学的规律和要求。⑵、结构满足操作技术合理性。环保法是通过法律对社会进行调整控制的一种工具和方法，必须有适应的结构和程序保证操作上的合理性，使之符合市场经济和法制建设的一般规律。4但是，目前我国环保法在这两方面或多或少存在某些问题，如环境影响评价制度中的公共参与问题、现场检查制度问题、“三同时”制度问题，等等。总的看来，作为技术性很强的环保法，在我国并未体现出这一特点，而更多的是一般的原则制度的规定。
三、环保法体系的完善
我国正处于经济体制转轨时期，这段期间也是政治、经济、社会变动最大的时期。环境立法问题就在这高度变迁的时空中，不断受到试炼，不断受到调适。由此而形成的环保法，也就因而带有浓厚的动态气息。现阶段完善我国的环保法，应从以下两方面考虑：
㈠、环境立法对完善环保法的前提作用
这里所讲的立法，仅包括制定新的法律规范。没有环境立法，就没有环保法体系，环境司法更无从谈起。因此，完善环境立法是完善环保法体系的一个前提条件。而“立法的发动、进度及内容未必单纯是事理与民意的结果，而会因政治、经济、社会和文化的静态结构和动态发展而有不同的演变。”5目前，尽管环境立法领域空前活跃，但从整个国家的经济发展来看，还未能完全跟上。因此，加强环境立法，完善环保法体系，促进体系整体功能的发挥，保护和改善环境，防止污染和破坏，是一个十分迫切的任务。
鉴于环境问题的四项特色即科技关联、利益冲突、隔代平衡、国际关联，6当前加强环境立法，完善我国环保法体系，应注意以下几个方面的问题：⑴、环境立法要突出自然规律。环境立法的目的之一就是要维护生态系统的平衡，保护和改善人类的生存环境。因此，环境立法要突出自然生态规律的要求与发展。⑵、环境立法要充分体现经济规律。环境问题使经济发展的产物，各国实践证明，只有发展经济，才能最终解决环境问题。因此，在环境立法时，要充分体现经济规律的要求，以环境保护来促进经济的发展，用法律来教育人们提高对环境保护和经济发展辩证关系的认识，以环保来促进经济的发展。⑶、环境立法要体现“地球一体”的观点。在国际关联的特色之下，环境行政容易衍生外交、国防及国际势力介入等现象，造成环境问题的复杂化。7故环境立法应从整体角度考虑环境问题，把我国的环境问题纳入世界环境问题的范围内进行考虑。
此外，在立法的进程中，应见贤思齐，认真学习环保先进国家的制度和经验，并可以有条件地援用欧美、日本等国环境法律所通用的管制手段，以便及时、高效地解决环境问题。
㈡、健全现有制度，协调体系内部的功能
1、从技术上完善现存的相关制度。这是改善环保法体系的重要措施。首先，应加大处罚力度。可适当引用不同程度的刑罚，但应认识到环境问题多元因应的执行手段中，刑罚只是其中的一种，且适用刑罚不得背离环境问题的特质与刑罚最后手段的定位。其次，应加强科技在解决环境问题的作用，事实上科技是解决环境问题的根本途径。建议在现行环保法体系的基本原则中加入“科技促进”一项，以彰显科技的重要性。再次，“公共参与”这一原则在立法中虽得到体现，但在现实的决策运行中，却往往抛开公共力量而自行决策，或多或少地损害了公共的利益。故有必要将公共参与落实到实处，如通过听证、质询、述职等途径将之制度化。但同时也应注意不宜一味主张多参与，而应在参与的时机、范围、方式与效力上，妥为规划，并由整体的角度出发，健全相应辅助措施，以免造成公共参与的错置。
2、协调各制度的功能。各制度的协调依赖于其内容衔接和控制手段的协调，即⑴、内容衔接，不留任何空白点，控制环境行为的各主要方面和环节。⑵、内容协同，功能协调，制度间不应有矛盾点。这是由环保法体系内部各组成部分具有共同目的性所决定了的。
显然，当前形势下，要完善我国的环保法体系还有大量的工作要做，必须加快法制建设的进程，以求更有力地促进经济的发展，保障社会公众的利益。
*作者单位：福建省晋江市人民法院。
1 韩德培著：《环境保护法教程》，法律出版社1998年1月第三版第61页。
2 陈泉生著：《环境法原理》，法律出版社1997年12月第一版第55页。
3 胡保林、曹叠云、杨延华著：《环境法新论》，中国政法大学出版社1992年2月第一版第74页。
4 胡保林、曹叠云、杨延华著：《环境法新论》，中国政法大学出版社1992年2月第一版第78-84页。
5 叶俊荣著：《环境政策与法律》，月旦出版社股份有限公司1993年4月第一版第73页。
6 叶俊荣著：《环境政策与法律》，月旦出版社股份有限公司1993年4月第一版第88-91页。
7 叶俊荣著：《环境政策与法律》，月旦出版社股份有限公司1993年4月第一版第90页。
