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财政部 国家税务总局


关于土地增值税一些具体问题规定的通知

1995年5月25日，财政部\国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院：
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠于教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
五、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。
十六、关于纳税期限的问题
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
十七、关于财政部、国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〈1995〉7号）适用范围的问题。

该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。


全国人民代表大会常务委员会


第五届全国人民代表大会第五次会议主席团和秘书长名单

（1982年11月25日第五届全国人民代表大会第五次会议预备会议通过）

主席团（253人，按姓氏笔划排列）
　　丁光训　　　丁光远　　　才旦卓玛(女)　　　　　　万　达
　　习仲勋　　　马文瑞　　　马青年　　　马恒昌　　　马浩谦
　　王　平　　　王世泰　　　王必成　　　王冶秋　　　王昆仑
　　王首道　　　王恩茂　　　王　铎　　　王淦昌　　　王　谦
　　王瑞昌　　　王　震　　　天　宝　　　韦国清　　　扎喜旺徐
　　区棠亮(女)　尤太忠　　　贝时璋　　　毛文书(女)　毛致用
　　乌兰夫　　　巴一恺　　　巴　金　　　巴　桑(女)　邓小平
　　邓典桃　　　邓颖超(女)　玉　荣(女)　甘渭汉　　　石钟琴(女)
　　平错汪阶　　卢盛和　　　叶　飞　　　叶圣陶　　　叶剑英
　　叶洪海　　　田富达　　　史来贺　　　史　良(女)　白如冰
　　白寿彝　　　冯纪新　　　朴春子(女)　毕　肯(女)　吕叔湘
　　吕　骥　　　朱光亚　　　朱学范　　　乔晓光　　　伍　禅
　　任仲夷　　　华罗庚　　　向腊玉(女)　庄希泉　　　刘田夫
　　刘志坚　　　刘芸生(女)　刘　杰　　　刘明辉　　　刘念智
　　刘　斐　　　关山月　　　江一真　　　江渭清　　　安平生
　　许　杰　　　许涤新　　　许家屯　　　许德珩　　　那木拉
　　廷　懋　　　阮泊生　　　阴法唐　　　严佑民　　　严　政
　　严济慈　　　严家安　　　芦国俊　　　克尤木·买提尼牙孜
　　苏步青　　　杜心源　　　李人林　　　李井泉　　　李世璋
　　李亚敏(女)　李　贞(女)　李坚真(女)　李　昌　　　李　荒
　　李庭桂　　　李　强　　　李瑞山　　　李福忠　　　李聚奎
　　李德生　　　杨永青(女)　杨成武　　　杨秀峰　　　杨尚昆
　　杨尚奎　　　杨易辰　　　杨　勇　　　杨得志　　　肖　华
　　肖劲光　　　吴先锋　　　吴克华　　　吴若安(女)　吴承清
　　吴桓兴　　　汪月霞(女)　汪　锋　　　宋任穷　　　张天放
　　张文裕　　　张平化　　　张廷发　　　张启龙　　　张秉贵
　　张金榜　　　张桂珍(女)　张福财　　　阿沛·阿旺晋美
　　阿依吐拉(女)　　　　　　陈玉娘(女)　陈再道　　　陈伟达
　　陈孝顺　　　陈逸松　　　陈景润　　　陈登科　　　陈福汉
　　武新宇　　　范忠志　　　茅以升　　　林一山　　　林巧稚(女)
　　林兰英(女)　林丽韫(女)　林依平　　　林　铁　　　林慧卿(女)
　　果基木古　　罗青长　　　罗叔章(女)　罗登义
　　帕巴拉·格列朗杰　　　　季　方　　　周占鳌　　　周叔弢
　　周建人　　　周海婴　　　项　南　　　赵朴初　　　赵　林
　　赵忠尧　　　赵祖康　　　赵德尊　　　赵燕侠(女)　郝树才
　　荣毅仁　　　胡子昂　　　胡立教　　　胡绩伟　　　胡　绳
　　胡厥文　　　胡愈之　　　胡耀邦　　　奎　璧　　　段苏权
　　段君毅　　　侯占友　　　侯宝林　　　饶守坤　　　洪丝丝
　　洪学智　　　祝星发　　　费彝民　　　班禅额尔德尼·却吉坚赞
　　秦基伟　　　袁任远　　　聂荣臻　　　莫文骅　　　栗又文
　　贾庭三　　　夏茸尕布　　顾卓新　　　阎达开　　　钱三强
　　钱学森　　　铁木尔·达瓦买提　　　　铁　瑛　　　倪志福
　　徐向前　　　爱新觉罗·溥杰　　　　　高厚良　　　郭兰英(女)
　　郭林祥　　　唐克碧(女)　浦洁修(女)　海玉琛　　　陶峙岳
　　措　姆(女)　黄克诚　　　黄秉维　　　黄欧东　　　黄　荣
　　黄菊香(女)　常香玉(女)　盛　婉(女)　康克清(女)　梁必业
　　梁吉泉　　　彭　冲　　　彭迪先　　　彭　真　　　董天祯
　　董其武　　　韩宁夫　　　韩权华(女)　粟　裕　　　曾　生
　　曾思玉　　　谢冰心(女)　谢　明　　　谢铁骊　　　瑞　板
　　楚图南　　　裔式娟(女)　裴昌会　　　廖汉生　　　廖志高
　　廖承志　　　赛福鼎　　　谭友林　　　谭启龙　　　谭善和
　　谭震林　　　缪云台　　　潘　多(女)　潘承孝　　　霍士廉
　　冀春光　　　戴念慈
秘书长
　　杨尚昆