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不动产权属变更是否适用善意取得/王春胜

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 01:20:55  浏览:8952   来源:法律资料网
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不动产权属变更是否适用善意取得

王春胜


  善意取得制度,是近代以来民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大,因应流通安全的经济要求,而生成和发展起来的。
然而,善意取得制度是否亦适用于不动产领域,各国立法规定不一,并且在理论研究方面,各家观点也不相同。
  一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
  目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域,认为所谓善意取得,即指“无权处分他人动产的让与人,于不法将其占有的他人交付于买受人后,若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权,原动产所有人不得要求买受人返还。”
  至于不动产,“因以登记为其公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”,“因为不动产登记制度的建立,第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”
  故在建立不动产登记制度后,“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”
  即使存在“不动产准用动产善意取得的必要,也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”
  对于“已登记的不动产发生登记错误,应通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得。”
另一种观点认为,应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定,就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失,则采牺牲其他共有人的利益,而维护交易秩序和交易规则的立场,确认买卖关系有效。
  并且,在现代社会中,“无论现代不动产登记制度多么独立、完善,仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”,因而存在不动产无权处分的可能。所以,仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由,一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的,对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言,也有失公允。
  否定说虽然都反对不动产的善意取得,但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点,第一种观点以梁慧星先生为代表,他们认为,“基于物权登记的公信力,即使登记错误或有遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保护。”
  公示公信原则的标准为客观标准,而善意取得的标准为主观标准,因而在不动产领域,由于不动产以登记作为公示方法,第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产,而善意取得制度则不适用于不动产。然而,在现实生活中,发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂,概括起来,导致这种不一致的情况发生的原因主要有:(1)因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;(2)登记以外的法律变动,如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记;(3)买卖合同无效或被撤销,但登记尚未涂销;(4)依法律规定取得不动产物权,如征收土地,但尚未办理登记;(5)不动产共同共有关系中,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形,第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态,信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,应为善意。此时如否定不动产的善意取得,显然不利于善意第三人的利益的保护。
  我国对不动产登记实行实质审查主义, 我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此,我国立法不采用不动产善意取得制度。


北安市人民法院 王春胜
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江苏省松材线虫病检疫防治暂行办法

江苏省人民政府


江苏省松材线虫病检疫防治暂行办法


(一九八九年十一月三十日江苏省人民政府第四十八次常务会议通过,一九八九年十二月五日江苏省人民政府令第5号发布)



第一章 总则





  第一条 为了防止松材线虫病扩散蔓延,确保松林的正常生长,根据《中华人民共和国森林法》、《植物检疫条例》等有关法律、法规,制定本暂行办法。



  第二条 松材线虫病检疫防治工作,实行“预防为主、综合治理”的方针,采取“封锁、控制、扑灭”措施,严禁人为传播扩散。



  第三条 本省行政区域内的所有部门、单位和个人,都必须遵守本办法。

第二章 组织领导





  第四条 松材线虫病的检疫防治工作,实行疫区分管市长、县(区)长和单位领导负责制。有关疫区的各级人民政府应建立检疫防治指挥组织,加强对检疫防治工作的领导。

  各级人民政府林业主管部门是检疫防治工作的主管部门。



  第五条 各级松材线虫病检疫防治机构的主要职责是:

  (一)宣传和贯彻执行国家有关植物检疫防治的法律、法规和规章;

  (二)组织疫情调查,查清疫点分布范围,提出并组织实施封锁、控制、扑灭的办法;

  (三)统一部署检疫防治工作;

  (四)落实必要的检疫防治经费和物资;

  (五)对疫区、疫点内各单位的检疫防治工作进行指导、监督、检查和验收。



  第六条 疫区、疫点内的林业主管部门,应成立检疫防治专业队(组),负责病情调查、病树清理、处理等检疫防治工作。



  第七条 在松材线虫病发生的毗连地区,有关地方人民政府应建立联防组织,确定联防区域,制定联防制度和措施,检查、督促联防区内的检疫防治工作,并报上级指挥组织备案。

第三章 检疫





  第八条 省、市、县(区)森林植物检疫站具体执行松材线虫病的检疫任务。



  第九条 在疫区通往非疫区的主要交通要道上的车站、码头设立江苏省松材线虫病检疫检查哨卡,配备必要的专职或兼职检疫人员,实行检疫检查。建立检疫哨卡的具体地点和数量,由省农林厅根据疫情实际需要会同省有关部门确定。哨卡检疫人员由省农林厅统一制发工作证、臂章,根据需要登车、登船执行检疫任务。



  第十条 检疫检查的范围:

  (一)从松材线虫病疫区调出的松属苗木、木材及其产品,包括枝梢、根桩及其加工品等;

  (二)途经松材线虫病疫区的松属苗木、木材及其产品,包括枝梢、根桩及其产品;

  (三)可能带有松材线虫及其传播媒介昆虫活体的运输、包装工具;



  第十一条 检疫手续及疫情处理:

  (一)到松材线虫病疫区、疫点调运松属苗木、木材及其加工品,必须事前征得调入地县以上森林植物检疫部门批准,并持“检疫要求通知书”向产地检疫部门报检;

  (二)疫区任何单位和个人在销售、加工、调运松属苗木、木材及其加工品前,必须向当地森林植物检疫部门申请检疫。经检验合格发给森林植物检疫证书后,方可销售、加工或调运;

  (三)对从疫区运出的带有松材线虫及其传播媒介昆虫活体的货物,检疫部门应监督货主集中进行灭虫处理。不能彻底灭虫的,检疫部门有权责令货主改变用途,直至烧毁。对其运载工具也应进行除害灭虫处理,一切费用由货主承担;

  (四)禁止从国外松材线虫病疫区引进松属苗木、接穗。确因科研需要进口松属苗木、接穗的,须经中华人民共和国动植物检疫总所特许审批。南京、南通、镇江、连云港、张家港动植物检疫所应严格把关,对来自疫区的木材及大宗货物的包装、铺垫木材要进行特别检查。



  第十二条 农林院校和试验研究单位从事教学科研活动,不得将松材线虫及传播媒介昆虫活体带入非疫区内。

第四章 预防和除治





  第十三条 疫区各有林部门和有林单位及林木所有者,对本单位或本人所有的林木中出现的病树(包括枯死木和濒死木)应负责立即清理、伐除,将全部被害物(枝、干、桩)清运下山,并及时更换树种。本单位或林木所有者未能确认的病树,由当地森林植物检疫站鉴定确认后通知限期清除。



  第十四条 清运下山的病树必须采取以下方法处理,以灭杀媒介昆虫。

  (一)以药物熏蒸处理;

  (二)对零星分散死亡的病树可进行水浸灭虫处理,病死木必须全部沉入水底,不得露出水面,水浸时间不得少于一年;

  (三)有条件的地方,应对病材、枝梢、根桩进行切片灭虫处理;

  (四)在不具备上述三种处理条件的林区内,病材连同枝梢、根桩应集中在疫区内指定地点限期烧毁。

  不论采取何种处理方法,其病材处理,病树枝梢、树皮、加工废料的烧毁等,都必须在检疫人员监督下,按技术要求限期处理完毕。病树未处理或处理后经检疫部门鉴定未达到灭虫效果的,一律不得加工利用。加工利用的病材,一律不得调出疫点、疫区。



  第十五条 疫区各有林单位应切实做好疫情调查和测报工作,每年三月、十一月分别调查一次,根据受害程度,区别类型,确定以下防治方法:

  (一)在病害严重发生区以及疫区外围边缘的新发病的、孤立的、小块状分布的疫点,按规定办理采伐审批手续后,将松树皆伐,并就地进行灭虫处理;

  (二)对疫区边缘的松林,应有计划、有步骤地加以改造,根据适地适树的原则,改种其它抗病树种,以抑制该病的自然扩散;

  (三)对重点林区和疫区边缘地区,在清理并处理好病死木的基础上,适时进行化学防治,以进一步减少媒介昆虫数量;

  (四)对于公园、寺院以及其他风景林区内的古松或有纪念意义的珍贵松树、松林,应采取特殊措施加以保护和防治。



  第十六条 积极组织有关单位开展对松材线虫病的防治进行科学研究,提高防治效果。



  第十七条 疫区内各级人民政府要建立疫情汇报制度,并对防治工作组织检查验收。

第五章 奖惩





  第十八条 凡在松材线虫病检疫防治工作中做出成绩或能积极阻止病材外流的单位和个人,上级主管部门应给予表彰和奖励;对工作失职者,视情节轻重,给予处理。



  第十九条 对违反本办法第十一条规定,从疫区、疫点调出松属树苗、木材及其加工品的单位和个人,根据国务院《植物检疫条例》第十六条和林业部《〈植物检疫条例〉实施细则》第二十八条之规定,给予批评教育或行政处分,没收其调出的全部松属树苗、木材及其加工品,并视情节轻重处以违章调运货物价值的三至五倍的罚款;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。



  第二十条 对不按照本办法第十三、十四、十五条规定,进行清理和处理病树的单位和个人,按照病树清理和处理费用的三倍进行罚款,并由当地林业主管部门组织力量突击清理和处理。



  第二十一条 检疫人员在检疫工作中营私舞弊,违反本办法有关规定的,从重处罚。

第六章 附则




  第二十二条 本办法所指的疫区范围,包括南京市的栖霞区、雨花区、玄武区、鼓楼区、下关区、浦口区、江宁县、六合县、江浦县、溧水县和镇江市的句容县、润州区。以后疫区的变更由省农林厅报省政府批准后公布。



  第二十三条 本办法由省农林厅负责解释。



  第二十四条 本办法自公布之日起施行。

大同市商业网点建设管理办法

山西省大同市政府


大同市商业网点建设管理办法
大同市政府


(市政府常务会议1991年12月24日通过)

第一章 总 则
第一条 为发展经济,繁荣市场,促进生产,方便生活,增强城市服务功能,搞好城镇商业网点的建设和管理,根据国务院有关规定、商业部《城市商业网点建设管理暂行规定》和山西省人民政府《关于进一步引深城乡商业体制改革的若干意见》,结合实际,制定本办法。
第二条 本办法所称商业网点,系指符合城市总体规划、永久性经营、有固定营业场所和相应面积,专门从事商业、金融、饮食、服务、修理等经营活动的门点和集贸市场。
第三条 本市行政区域内商业网点的规划设计、资金筹集、建筑施工和使用管理,均适用本办法。
第四条 市财政贸易委员会是全市商业网点建设管理的行政主管部门。市商业网点建设管理办公室负责具体管理工作。
市计划、规划、土地、城建、银行、工商、财政、税务、物价、审计、商业、供销和粮食等部门,应按各自职责协同做好商业网点的建设和管理工作。
第五条 商业网点的建设管理实行“统一规划,合理布局,行业配套,美化市容,促进生产,方便生活”;“住宅与商业网点同时设计、同时拖工、同时使用”;“谁拆谁建,拆一建一”的原则。

第二章 规 划
第六条 商业网点发展规划是城市总体规划的重要组成部分。应分别纳入城市总体规划、国民经济和社会发展计划。
第七条 全市商业网点发展规划,由市人民政府城市规划、计划等行政主管部门会同市财政贸易行政主管部门共同编制。
根据商业网点发展规划,由市财政贸易行政主管部门会同市规划、计划等行政主管部门制定商业网点建设计划,并按规定的审批程序批准后实施。
第八条 商业网点发展规划的内容包括:发展目标、发展规模、发展重点、区域布局、行业结构和规模结构等。
商业网点建设计划的内容包括:网点的建设性质、行业性质、投资规模、资金来源等。
第九条 新建工矿区、住宅区、车站、机场、旅游点和旧城区改造中的商业网点,必须实行同时规划、同时设计、同时施工、同时交付使用的原则。
第十条 城市总体规划中的商业繁华地区和主要街道,新建、改建临街楼房的一层应主要用作商业网点;现有临街非商业用房应逐步改造为商业网点。

第三章 建 设
第十一条 商业网点的建设,采取统建、配建、代建和自建等多种形式。
第十二条 商业网点建设的设计必须经济适用,新颖美观,符合不同行业不同网点的要求。
第十三条 市财政贸易行政主管部门主管的商业网点建设资金的主要来源是:
(一)本市行政区域内的所有机关、团体、部队、企业和事业单位,新建、扩建、改建工矿区和新建居民住宅(含各类商品房住宅),不论投资来源如何,都应按建设项目投资总额的7%,安排商业网点建设投资,以资金划拨或产权合同形式管理;
(二)地方财政安排的商业网点建设资金,以及为扶持微利性、服务性行业网点建设发展而安排的贴息、低息贷款;
(三)商业企业的利润留成、上缴的租赁费、大修理和折旧基金;
(四)银行贷款;
(五)其他符合规定的社会集资。
第十四条 以资金划拨形式管理,由建设单位开户银行将其建设项目总投资的7%拨入市商业网点建设资金专户。建设单位持银行划拨手续,到市财政贸易行政主管部门办理商业网点建设资金统筹手续后,有关部门方可核发《选址意见书》、《建设工程规划许可证》和《建设施工执照?
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商业网点的建设资金应一次交清,跨年度续建项目按建设项目年度投资的7%交付。
第十五条 以产权合同形式管理,建设单位向市财政贸易行政主管部门交规定标准的商业网点用房,双方须签订《商业网点建设项目合同书》和《商业网点产权移交合同书》,并按该商业网点建设投资的5%交纳保证金,经市财政贸易行政主管部门办理商业网点建设资金统筹手续后,?
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第十六条 以自筹自建形式管理,建设单位须向市财政贸易行政主管部门申请经营范围、经营方式,经审查核准后,方可持批件办理有关建设施工手续。
第十七条 商业网点建设资金主要用于经营人民生活必需品的商业、饮食业、服务业网点;在布局上,优先解决新建居民区、城郊住宅区和改造旧城区的商业网点。

第四章 管 理
第十八条 市商业网点建设管理部门的职责是:
(一)贯彻执行国家和地方政府有关商业网点建设和管理的法律、法规和政策;
(二)负责实施我市商业网点建设管理办法;
(三)对全市商业网点进行调查,会同有关部门制定发展规划和年度实施计划;
(四)征收管理并统筹安排使用商业网点建设资金;
(五)负责组织国营、集体企事业单位和个人多渠道筹集建设资金,发展商业网点,并负责全市商业网点新建、改建、拆迁以及关、停、并、转的预审工作;
(六)负责用商业网点建设资金建设的网点和居民住宅配建网点的使用分配和产权管理。
第十九条 商业网点建成后,由国有资产管理部门验资后,将产权移交市财政贸易行政主管部门安排使用。并按物价部门规定的房产收费标准,对使用者实行有偿转让或租赁经营,其收入归入商业网点建设资金。
第二十条 商业网点建设资金主要用于发展商业网点建设的拨款、贷款和货款贴息。专款专用,不得侵占、截留或挪用。
商业网点用房的维修,由产权单位负责。
第二十一条 已办商业网点的停业、迁移或变更营业性质,须经市财政贸易行政主管部门批准后,方可办理其他手续。
第二十二条 凡因城市建设需要拆除的合法商业网点,拆除单位向市财政贸易行政主管部门申请批准后,方可拆除,并按照原性质、原规模,予以外建、迁建或按重置价格予以补偿。

第五章 法律责任
第二十三条 违反本办法,未交或少交商业网点建设资金擅自开工的,市财政贸易行政主管部门应责令其停止施工,由开户银行将其应交资金和应交资金额10%的滞纳金拨入市商业网点建设资金专户。
第二十四条 违反本办法,擅自拆除商业网点和临街新建楼房一层应作未作商业网点的,市规划管理部门除责其重建外,并处二百元以上,五百元以下罚款。
第二十五条 违反本办法,擅自改变商业网点用途,将商业网点转让、转卖或非法转租者,市财政贸易行政主管部门应责令其恢复原貌,并处责任单位一千元罚款,处责任人二百元罚款。
第二十六条 商业网点工作人员执行公务时,应出未证件,秉公执法。有以权谋私,徇私舞弊的,所在单位应追究其行政责任,造成损失的由责任人负责赔偿。
第二十七条 当事人对行政处罚不服,可依法申请复议和提起诉讼。逾期不申请复议和诉讼,又不执行处罚决定的,市财政贸易行政主管部门可申请人民法院强制执行。
第二十八条 违反本办法,构成犯罪的,由司法机关追究其弄事责任。

第六章 附 则
第二十九条 本办法由市财政贸易委员会负责解释。
第三十条 本办法自一九九二年一月一日起施行。



1991年12月24日