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黑龙江省建设委员会


黑龙江省房地产价格评估机构资质管理规定
黑龙江省建设委员会


第一章 总则
第一条 为加强房地产价格评估机构（以下简称评估机构）管理，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》及《建设部关于房地产价格评估机构资
格等级管理的若干规定》，结合我省实际情况，制定本规定。
第二条 凡在全省城市规划区内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本规定。
第三条 本规定所称房地产价格评估机构，是指依法取得房地产价格评估《资质证书》，依据国家和省有关法律、法规及技术标准、技术规范，为委托人提供房地产经济价值和价格测算技术服务活动的中介组织。
第四条 本规定所称房地产价格评估机构资质（以下简称评估资质），是指从事评估业务应当具备的人员素质、资本数量、专业技能、管理水平和评估业绩等条件。
第五条 省建设行政主管部门负责管理全省评估资质管理工作。
各市、县房地产行政主管部门或地区行署建设行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内的评估资质管理工作。

第二章 评估机构设立与资质分类
第六条 评估机构资质分为临时、一级、二级、三级。评估机构设立时暂不核定资质等级，为临时资质，满一年后可申请核定资质等级。临时资质最长期限为二年，并不得再次申请临时资质。
第七条 设立评估机构应当符合下列条件：
（一）有单位名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合本规定的注册资本；
（四）有符合本规定的专业技术人员；
（五）在以往的房地产评估中有良好的质量和信誉。
第八条 设立评估机构应提交下列材料：
（一）评估机构资质等级申报表；
（二）上级主管部门证明文件；
（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；
（四）固定的经营场所证明；
（五）注册资本验资证明；
（六）机构名称预先核准通知书；
（七）法人代表及负责人的任职文件；
（八）专业技术人员的职称证书、注册证明或岗位证书及聘任合同；
（九）主要业务经历及其信誉。
第九条 评估机构资质分级审批程序
市、县所属评估机构一级资质由行署、市主管部门推荐，省建设行政主管部门进行资质初审，报建设部审批；中、省直评估机构一级资质由省建设行政主管部门进行资质初审，报建设部审批，由建设部颁发《资质证书》。
市、县所属评估机构临时、二、三级资质由行署、市主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审批，并颁发《资质证书》。
中、省直评估机构临时、二、三级资质由省建设行政主管部门审批，并颁发《资质证书》。

第三章 资质条件与营业范围
第十条 评估机构资质条件如下：
（一）临时
1．专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员五名以上（不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同）；
2．注册资本20万元以上。
（二）一级
1．有七名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
2．专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数的70％以上；
3．注册资本100万元以上；
4．从事房地产价格评估业务连续四年以上；
5．每年独立承担估价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；
6．以房地产价格评估为主营业务。
（三）二级
1．有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
2．专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数的70％以上；
3．注册资本70万元以上；
4．从事房地产价格评估业务连续三年以上；
5．每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；
6．以房地产价格评估为主营业务。
（四）三级
1．有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
2．专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数70％以上；
3．注册资本40万元以上；
4．从事房地产价格评估业务连续二年以上；
5．每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。
第十一条 评估机构应按其资质等级相应的营业范围从事评估业务：
一级资质机构可以跨省、跨地区从事各类房地产价格评估业务；
二级资质机构可以在省内跨地区从事各类房地产价格评估业务；
三级资质机构可以在其注册所在地的城市行政区域内，从事每宗建筑面积5万平方米、土地面积1．5万平方米以下的评估业务；
临时资质机构可以在其注册所在地的城市规划区域内，从事与其评估能力相适应的评估业务。
第十二条 对于评估技术力量强、评估信誉好的评估机构，由省建设行政主管部门确定为“可接受政府授权进行评估认定的机构”，并可进行下列单项或多项的评估认定或复查：①涉及国家征收税费的评估认定；②由政府给予当事人补偿或赔偿的评估认定；③有争议的房地产评估项目
的复查；④国有房地产保值增值项目的评估认定。

第四章 资质核定与年检
第十三条 评估机构资质实行动态管理，根据评估机构的发展情况进行资质等级核定和资质年检。
第十四条 临时资质满一年后进行资质等级核定，其他资质每二年进行一次资质等级核定；每年年初进行资质年检。资质核定与资质年检结合进行，年检是资质核定的依据之一。资质核定时对符合上一等级资质条件的可晋升资质等级；资质核定和年检时对不符合原资质等级条件的予以
降级，直至取消其资质。
第十五条 资质升级应依次逐级上升，每次升级要间隔二年以上。
第十六条 申请资质升级的评估机构，应在资质年检前，将所需材料报规定的资质初审部门进行资质初审，并将初审意见报规定的资质审批部门进行资质审批。
第十七条 资质核定或年检时应提交下列主要材料：
（一）《资质年检审验表》；
（二）资质初审部门意见证明；
（三）评估机构应有的资本证明；
（四）评估专业技术人员职称及注册证明或岗位证书；
（五）评估业绩证明；
（六）重要的房地产评估项目及信誉证明。
申请资质升级的，评估机构还应同时提交其资质升级申请文件和《资质等级申报表》。

第五章 资质证书管理
第十八条 评估机构《资质证书》样式由建设部统一制定，分正本、副本。正、副本具有同样效力。
第十九条 评估机构应持《资质证书》承担房地产价格评估任务。评估机构跨区从事评估业务时，应按省有关规定持《资质证书》等材料到项目所在地房地产行政主管部门进行资质备案。
第二十条 评估机构遗失《资质证书》，应在市级以上报纸上声明作废后，方可向发证部门申请补发。

第六章 评估机构的变更与终止
第二十一条 评估机构发生下列情况之一的，应向原资质管理部门办理有关手续：
（一）分立或者合并，应向原资质管理部门交回《资质证书》，并重新办理资质审批手续；
（二）歇业、破产或者因其他原因终止业务，应向原资质管理部门交回《资质证书》，办理资质有关手续。
（三）法人代表变更，应向原资质管理部门办理变更手续。
第二十二条 评估机构发生分立、合并或者终止时，应保护其财产，依法清理债权、债务。

第七章 罚则
第二十三条 评估机构有下列行为之一的，由县以上房地产主管部门，根据情节由相应的资质审查机关分别给予警告、停业整顿、资质降级，直至取消其资质的处罚：
（一）申请设立、资质核定、资质年检时，隐瞒真实情况，弄虚作假的；
（二）超越核定营业范围从事评估业务的；
（三）违反有关政策，故意提高或压低评估价格的；
（四）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖《资质证书》的。
第二十四条 资质管理部门的工作人员徇私舞弊、索贿受贿、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议或向人民法院起诉。

第八章 附则
第二十六条 城市规划区以外独立的工矿区、农场、林场的房地产价格机构资质管理，参照本规定执行。
第二十七条 本规定由省建设行政主管部门负责解释。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。



1997年8月14日
　　夫妻共同债务的认定一直是审判工作中的一个难点，《婚姻法解释（二）》第24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”司法实践中，夫妻一方以个人名义所负债务的案件,由于非举债一方往往难以举证证明前述条款“但书”规定的内容或相关债务的实际用途，相关债务也通常被认定为共同债务。然而该认定难免有失偏颇，特别是夫妻一方恶意举债、虚构债务，或相关债务为非法债务时，夫妻另一方却要共同予以偿还，法律的公平正义难以得到体现。下面笔者就司法实践中夫妻共同债务的认定所遇到的三个难点作一探讨。

　　一、关于对立法原意正确理解的问题

　　前述司法解释第24条是从保护债权人合法权益的角度来规定的，侧重于维护交易安全和社会诚信。但作为对《婚姻法》的解释，实践中应结合立法原意理解和适用。《婚姻法》第41条的规定，夫妻共同债务是指在婚姻关系存续期间夫妻双方或一方为维持共同生活需要，或出于共同生活目的从事经营活动所引起的债务。《婚姻法司法解释（三）》（征求意见稿）的第18条曾经规定：“离婚时，夫妻一方主张婚姻关系存续期间以个人名义所负债务由双方共同偿还的，举债一方应证明所负债务基于夫妻合意或用于夫妻共同生活、经营。”遗憾的是，该条款在最后颁布实施时被删去了。但该条款所体现的精神符合立法原意，应在审判时加以体现。即相关债务能否认定是夫妻共同债务，要围绕是否基于夫妻合意或夫妻共同使用这一主旨开展审判工作，比如依职权主动调查、核实证据、收集间接证据等。

　　二、关于夫妻共同债务的认定标准问题

　　目前，法院在认定夫妻共同债务问题上常出现类似案件判决不同的现象，为避免这种现象的发生，笔者认为应当对夫妻共同债务的认定标准进行统一。即应确立“以共同使用为认定基础，以推定规则为补充”的认定标准。所谓“共同使用”包含两层含义：一是夫妻共同债务应源于双方共同生活的需要。只要客观上是为了夫妻共同生活，无论是否经过夫妻合意，均应认定为夫妻共同债务；另一层含义是夫妻双方合意举债举债，即以双方名义出具借条，即使该借款未用于共同生活，也应视为夫妻共同债务。所谓“推定”是指非举债方无法证明、法院也未能查证债务并非共同债务，则推定为夫妻共同债务。设立推定规则是为了保护善意第三人而对举证责任的所作的分配，并没有改变夫妻共同债务的本质。但在适用推定规则时需要认真审查债务的真实性及用途，对其进行综合判断。

　　三、关于如何认定夫妻中非举债方的证据问题

　　夫妻双方合意举债的情况下，认定共同债务并无难度。难的是，在一方举债时，法院如何认定非举债方所提供的免除自己责任的证据。笔者认为，首先要审查非举债方所举的证据是否真实。比如有些人举证证明自己与配偶早已分居来证明自己相关债务未用于共同生活，对此法院应依职权作一调查。其次要审查非举债方的举证是否具有关联性。即所提供的证据是否可以证明相关债务并非夫妻共同债务，是否具有证据的排他性特征。再次要审查证据是否充分，即免责方的证据是否足以证实对方的债务并非夫妻共同债务。

　　（作者单位：江苏省阜宁县人民法院）